■ 張慧聰 徐斌 出于購房資格、銀行信貸政策、稅費成本等原因考慮，現(xiàn)實中父母子女之間約定，一方以另一方名義購買房屋，并將房屋登記在另一方名下，借名人實際享有房屋權(quán)益的情形十分常見。但隨著房屋價值的高漲及社會財產(chǎn)觀念的變化，這種家庭親人之間借名買房的情況也凸顯出越來越多的法律風險。 無借名買房協(xié)議，父母的產(chǎn)權(quán)人身份難證明 姜先生系姜父的獨子。姜父稱，在2003年，考慮到將來可能征收遺產(chǎn)稅，其以自己的個人財產(chǎn)出資，以其子名義與開發(fā)商簽訂購房合同，購買一套房屋，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下，房屋所有權(quán)證、購房款發(fā)票等由自己持有。 2016年，其子掛失補辦了房產(chǎn)證并將房屋出售。姜父認為自己才是房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，其與其子之間為借名買房的合同關(guān)系，房屋出售損害了其權(quán)益，要求姜先生向其支付賣房款。姜先生則認為其與姜父之間不存在“借名買房”，出資款雖是姜父支付，但是使用的是其與其父的共有財產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在其名下，應(yīng)歸其所有，賣房款與姜父無關(guān)。 法院經(jīng)審理后認為，本案中，姜父未就房屋購房款的具體支付情況提交證據(jù)。現(xiàn)在其子不認可雙方存在“借名買房”的合同關(guān)系，且姜父自己表示將房屋登記在兒子名下是為了規(guī)避可能出臺的遺產(chǎn)稅的解釋，不足以證明雙方之間就房屋所有權(quán)歸姜父達成合意，也無法證明雙方存在借名登記的約定。最終法院駁回了姜父的訴訟請求。 □ 法官釋法 物權(quán)登記具有物權(quán)的公示效力。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。姜父雖然手持購房發(fā)票等手續(xù)，尚不足以對抗房屋所有權(quán)證所具有的物權(quán)公示效力。 本案屬于雙方并未簽訂借名買房的書面協(xié)議的情形，在此類案件中，實際出資方應(yīng)提高風險意識與證據(jù)意識，盡量將出資情況、雙方對“借名買房”的合意及房屋權(quán)屬約定通過書面協(xié)議予以確認，以維護自身權(quán)益。 借名買房協(xié)議內(nèi)容有瑕疵，出資子女難為產(chǎn)權(quán)人 劉女士為劉父之女，王先生為劉父的繼子。1992年由王先生出資，以劉父名義與劉父單位簽訂購房合同，購買101號房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在劉父名下。劉父夫婦1995年與王先生就101號房產(chǎn)權(quán)與有關(guān)事宜簽訂書面協(xié)議約定：購房款由王先生承擔；劉父夫婦在世，房產(chǎn)歸劉父夫婦所有，王先生有居住權(quán)；劉父夫婦去世后，房屋產(chǎn)權(quán)歸王先生所有，任何人無繼承、參與此房的權(quán)益；王先生必須贍養(yǎng)劉父夫婦，為其養(yǎng)老送終。 劉父去世后，劉女士認為上述協(xié)議是無效的代書遺囑，要求對這一房屋依法繼承，王先生則認為101號房屋應(yīng)歸自己所有。 法院經(jīng)審理后認為，協(xié)議書內(nèi)容表明王先生及劉父夫婦對協(xié)議書內(nèi)容知曉并同意，這份協(xié)議書合法有效。101號房屋應(yīng)屬劉父夫婦的共同財產(chǎn)，現(xiàn)劉父已去世，王先生履行了生養(yǎng)死葬的義務(wù)，故對劉父的房屋份額，王先生享有受遺贈的權(quán)利。最后，法院確認101號房屋由王先生和劉父的配偶王女士按份所有。 □ 法官釋法 在借名買房的協(xié)議中，不僅要約定借名人對房屋購買進行了出資，且需約定雙方存在借名登記的意思表示，明確由借名人實際享有房屋權(quán)益，否則不構(gòu)成“借名買房”的合意。 本案中，王先生雖為購房款的實際出資人，但是因為協(xié)議約定在劉父夫婦在世期間，房屋產(chǎn)權(quán)人歸劉父夫婦，可知雙方并非“借名買房”的法律關(guān)系。 書面約定以子名義購房，房屋抵押貸款仍成過戶阻礙 2003年，牛父牛母出資以其子牛先生名義與開發(fā)商簽訂購房合同，產(chǎn)權(quán)登記在牛先生名下，房屋交付后由牛父牛母居住使用。2009年，牛父牛母與牛先生簽訂協(xié)議書，載明：所購房屋是由牛父牛母全資購買，房產(chǎn)證寫的是兒子的名字，但沒有牛父牛母任何一人的同意，牛先生不得將此房屋出售或抵押，在牛父牛母去世后，房屋歸牛先生所有，同時約定了購房款出資及支付情況。 2013年，牛先生以上述房屋作抵押在銀行辦理了100萬的消費貸款并進行了抵押登記。牛父牛母表示因不具備貸款資格才借子名義買房，現(xiàn)要求牛先生將房屋過戶至其名下。牛先生則認為自己才是房屋產(chǎn)權(quán)人，并表示房屋上的抵押登記未予解除，無法過戶。對此牛父牛母表示，自愿代牛先生償還貸款債務(wù)，以解除房屋上的抵押登記。 法院經(jīng)審理后認為，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議，可以認定雙方存在借名買房的合同關(guān)系，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，應(yīng)依約履行，對于借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但現(xiàn)房屋因設(shè)立了抵押登記，在抵押登記解除之前，程序上無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記?，F(xiàn)牛父牛母愿意代牛先生清償貸款以解除抵押登記，最后，法院判決牛先生在房屋抵押登記解除之日協(xié)助其父母辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋過戶至其父母名下。 □ 法官釋法 在涉及借名買房情形的案件中，如果雙方有書面協(xié)議對出資、借名的事實予以確認，則可認定雙方成立借名買房的法律關(guān)系。在不違反國家、集體或第三人利益及法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定情況下，則借名買房協(xié)議有效。但是在不滿足過戶、交房條件的情況下，仍無法支持借名人辦理過戶、交付房屋的訴求。 在本案中，抵押登記導致過戶受阻，因此牛父牛母為了辦理過戶，只得代子償還高額債務(wù)。 □ 法官提示 根據(jù)北京地區(qū)的司法實踐，關(guān)于借名買房協(xié)議的效力問題，現(xiàn)有規(guī)定認為：（1）當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 （2）當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。 （3）借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。 最后，在此提醒大家，借名買房的背后法律問題較多，且涉及利益較大，對此問題應(yīng)全面考慮、慎重選擇。 （作者系北京市海淀區(qū)人民法院四季青法庭法官） |
