【中國房地產(chǎn)業(yè)可以說未經(jīng)過真正的市場“洗禮”，不僅購房者，開發(fā)商與地方政府都應(yīng)通過市場“無形的手”補(bǔ)“風(fēng)險教育課”?！?/p>

房價下跌，無房者夢寐以求，一些已經(jīng)買房的人卻不答應(yīng)。近期，一些樓盤降價銷售，引發(fā)“老業(yè)主”強(qiáng)烈反對。這些做法和訴求不乏爭議，但一個確鑿無疑的事實(shí)是：中國的房地產(chǎn)市場，還需補(bǔ)上一堂實(shí)實(shí)在在的“風(fēng)險教育課”。

近期，廣州一此前售價為每平方米16000元至21000元的住宅項(xiàng)目，以9800元至12500元的單價降價銷售，一舉引發(fā)熱銷。但老業(yè)主卻坐不住了，他們試圖封閉小區(qū)，阻止售樓員和看房者進(jìn)入。

房地產(chǎn)市場的調(diào)整，牽涉各方利益。隨著降價樓盤的增多，這樣的“維權(quán)”案例也層出不窮。近期廣州、上海、杭州等多地都有老業(yè)主通過到售樓處拉橫幅、砸沙盤、要求退房甚至上街集體“散步”等方式，表達(dá)對房屋價值縮水的不滿和憤怒。

這些業(yè)主尤其是剛需購房者的遭遇值得同情。住房消費(fèi)往往是一個家庭最大的開支，許多人為購房背負(fù)了沉重的房貸。如果尚“有貸在身”，一旦房價大幅下跌，不僅意味著家庭財(cái)富的巨大縮水，更會將其逼入嚴(yán)峻的困境之中：與每月需要償付的高額房貸本金和利息相比，住房甚至可能會成為一筆令人痛苦的“負(fù)資產(chǎn)”。

但嚴(yán)格地說，除非發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在此前銷售過程中存在貓膩，或售賣雙方事先在購房合同中有明確約定，否則這類“維權(quán)”行為大多得不到支持。

市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何價格都有漲有跌，凡是投資也必然有賺有賠。售樓方以市場接受的價格出售商品，項(xiàng)目在不同的市場情況下采取相應(yīng)的推廣方式和銷售策略，屬于正常合理的營銷行為。在沒有法律支持的情況下，老業(yè)主通過集會、封堵售樓處、干擾銷售等行為，不僅影響企業(yè)正常經(jīng)營秩序，還可能違反治安條例，致使“維權(quán)不成反致侵權(quán)”。事實(shí)上，這類“維權(quán)”行為除了經(jīng)媒體報(bào)道后能吸引不少眼球外，真正成功的案例少之又少。

有人說，股民們已習(xí)慣股市的漲跌，少有人為炒股賠錢而上訪；購房者也應(yīng)該習(xí)慣房地產(chǎn)市場的波動，懂得“樓市有風(fēng)險，購房需謹(jǐn)慎”。

從個體來說，隨著房價下跌，一些購房者可能會被“套牢”；從行業(yè)來說，這對購房者、開發(fā)商和地方政府卻是一堂實(shí)實(shí)在在的“風(fēng)險教育課”。這堂課、這場陣痛、這個教訓(xùn)，有助于中國的房地產(chǎn)業(yè)回到健康理性發(fā)展的軌道上來。

啟動市場化改革20多年來，中國房地產(chǎn)業(yè)一直保持快速上漲的勢頭。借助產(chǎn)業(yè)地位的“不可替代”，地方財(cái)政的高度依賴，住房供應(yīng)的總體短缺，每遇危機(jī)的及時“救市”，中國的房價總體上是“只漲不跌”。除了個別房企由于經(jīng)營方式等原因而導(dǎo)致的起起落落，房地產(chǎn)業(yè)可以說未經(jīng)過真正的市場“洗禮”。恰恰相反，每逢經(jīng)濟(jì)下行壓力，甚至還往往能貢獻(xiàn)“逆勢而上”的奇跡。

雖然沒有新出臺的“國×條”，但房地產(chǎn)業(yè)目前正在經(jīng)歷深刻的調(diào)整。尤其是一些土地供應(yīng)量明顯過大的二三四線城市，泡沫正在破裂。這被不少業(yè)內(nèi)人士視為是市場“無形之手”在真正發(fā)揮作用。對房地產(chǎn)業(yè)來說，那種明顯脫離實(shí)際需求和實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速，依靠土地和房價不切實(shí)際的升值預(yù)期來快速造樓、造城的開發(fā)模式，是時候終止了。

這堂“風(fēng)險教育課”內(nèi)涵豐富。對購房者來說，房價的快速上漲不可持續(xù)，在總體上行的態(tài)勢下，部分地區(qū)、部分時期的房價出現(xiàn)下行將成為常態(tài)，而且在短時間、大面積、大幅度的上漲背后，會伴隨一定程度的回吐，“出來混，總是要還的”。

對開發(fā)商來說，房地產(chǎn)業(yè)對企業(yè)的自有資金、開發(fā)技術(shù)和營銷能力都有一定的門檻要求，試圖依靠信貸資金高杠桿率在樓市賺“快錢”、炒地皮，已非那么容易。前幾年，一些從未有過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的制造業(yè)企業(yè)猛地“扎進(jìn)”樓市，眼下則深陷泥潭甚至面臨破產(chǎn)，便是前車之鑒。對地方政府來說，財(cái)政收入在任期內(nèi)出現(xiàn)“斷崖式下跌”并非危言聳聽，對土地財(cái)政的持續(xù)過度依賴，將把地方政府推向危險的境地。

新華社北京6月8日新媒體專電