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近段時(shí)間，關(guān)于房產(chǎn)稅的消息漫天飛舞。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，房產(chǎn)稅推出已經(jīng)是“按月計(jì)算”，目前離推出最終時(shí)間不會(huì)超出一年。無(wú)獨(dú)有偶，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也透露，房產(chǎn)稅很可能在明年3月之前推出。

鑒于前不久“9·29”新政中明確提到的“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)”，以及此后部分計(jì)劃中的試點(diǎn)城市作出的響應(yīng)，房產(chǎn)稅——這一公眾心目中調(diào)控房?jī)r(jià)的“核武器”，似乎真的就要點(diǎn)火發(fā)射了。

長(zhǎng)期而言，不管是叫作房產(chǎn)稅，還是物業(yè)稅，都屬于完善房地產(chǎn)稅收制度的一種舉措。不過(guò)，短期來(lái)看，國(guó)家的意圖更傾向于通過(guò)房產(chǎn)稅，打壓投資投機(jī)需求，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)?；蛟S，正如有關(guān)消息所言，三部委正在會(huì)簽房產(chǎn)稅暫行條例的修訂文件，部分城市先行試點(diǎn)箭已上弦。

然而，在房產(chǎn)稅正式推出之前，難道不需要審視一下樓市變化嗎？眾所周知，“9·29”新政已將房地產(chǎn)調(diào)控史無(wú)前例地升級(jí)到了“管制”的高度，房貸政策“一刀切”，尤其是限購(gòu)政策大范圍落實(shí)，十幾個(gè)城市齊刷刷地限制居民購(gòu)房套數(shù)。筆者認(rèn)為，在此嚴(yán)政之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)必將降溫，限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)也不得不下跌一些，至少是漲不動(dòng)了。

如果房地產(chǎn)市場(chǎng)重現(xiàn)2008年下半年的深度低迷，房?jī)r(jià)理性下跌，難道房產(chǎn)稅還必須急吼吼地出臺(tái)嗎？2009年下半年至今年“9·29”新政出臺(tái)前，我曾一直呼吁可以進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；但目前我已改變觀點(diǎn)，覺(jué)得既然房?jī)r(jià)必跌，且加息周期已經(jīng)開(kāi)始，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力基本消失，短期內(nèi)不宜急于出臺(tái)房產(chǎn)稅，致使樓市雪上加霜。

即便要開(kāi)征，還有兩個(gè)細(xì)節(jié)值得探討。第一個(gè)細(xì)節(jié)有關(guān)稅基。賈康表示，雖然最后方案尚未確定，但現(xiàn)有信息表明，房地產(chǎn)稅不會(huì)向“第一套房”征收，投資房將成為房產(chǎn)稅調(diào)控目標(biāo)。實(shí)際上，在認(rèn)定對(duì)哪些房屋征稅的標(biāo)準(zhǔn)上，可以有三種選擇，一是按人均面積，比如上海的一種方案是人均70平方米以下免征；二是按家庭擁有住宅套數(shù)，比如對(duì)于三套及以上的住宅征稅；三是同時(shí)兼顧面積和套數(shù)。假如今后的標(biāo)準(zhǔn)是“第一套房”不征收，那么，若第一套房是別墅或大戶型豪宅公寓，則免稅對(duì)那些平民百姓不公，何談?wù){(diào)節(jié)財(cái)富分配之功用？

第二個(gè)細(xì)節(jié)有關(guān)稅率。據(jù)媒體報(bào)道，重慶的試點(diǎn)方案是實(shí)行累進(jìn)制的稅率，對(duì)個(gè)人住宅的套數(shù)或者面積劃定不同的檔次，每超過(guò)一個(gè)面積或者套數(shù)的檔次，其征收的稅率就會(huì)有相應(yīng)提高。從理想化的稅種設(shè)計(jì)上分析，房產(chǎn)稅稅率應(yīng)實(shí)行累進(jìn)制，正如個(gè)人所得稅一樣，借此可以更好地調(diào)節(jié)財(cái)富分配，重點(diǎn)是“劫富”。可問(wèn)題是，累進(jìn)制執(zhí)行起來(lái)難度較大。比如，對(duì)開(kāi)發(fā)商和二手賣(mài)家征收的土地增值稅，原本是四級(jí)累進(jìn)制的，但實(shí)際上十幾年來(lái)基本上沒(méi)有執(zhí)行過(guò)，一般都是按某一固定稅率，比如1％-3％進(jìn)行征稅。

總之，房產(chǎn)稅的開(kāi)征在短期內(nèi)不宜操之過(guò)急，觀察一下樓市降溫的程度再做定斷亦不遲。至于稅基和稅率的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，一方面要提高可操作性，另一方面在試點(diǎn)初期，征稅面不宜過(guò)大，稅率不宜過(guò)高，需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的完善過(guò)程。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)）