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銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為配合國務(wù)院整頓房地產(chǎn)市場秩序，查處房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為，銀監(jiān)會已要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)積極做好房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的防控工作。包括不得對囤地捂盤房企發(fā)放新增貸款、對78家央企相關(guān)項目不得授信等四項要求。(3月27日《中國證券報》)

兩會以后，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了這樣一個現(xiàn)象:一邊是開發(fā)商特別是國有房企不理睬中央調(diào)控的政策風(fēng)向和導(dǎo)向，繼續(xù)制造“地王”，繼續(xù)跑馬圈地，一些城市房價繼續(xù)我行我素不斷被推高；另一邊是，各個部門配合中央調(diào)控政策，高密度出臺措施，比如:國資委勒令78家央企附屬房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)，國土部開始加大土地管理力度掀起土地監(jiān)管風(fēng)暴，并組織人員正在全國稽查土地使用情況。看似一場“地王”、畸高房價與調(diào)控政策的對壘博弈正在全面開戰(zhàn)。

最值得關(guān)注的是銀監(jiān)會有關(guān)負(fù)責(zé)人透露的四項房地產(chǎn)信貸監(jiān)管要求。囤地、捂盤、制造“地王”以及這幾年開發(fā)商近乎瘋狂的推高房價、牟取暴利，一個最為主要的原因是其“不差錢”，是其具有充足的資金流，是其背后有雄厚資金實力作為后盾。否則，開發(fā)商根本支撐不下去，更談不上囤地、捂盤、制造“地王”了。而開發(fā)商“不差錢”除了一些房地產(chǎn)企業(yè)這幾年在市場上打拼，已經(jīng)具有一定的實力外，另一個主要原因就是開發(fā)商社會融資十分寬松，資金來得十分容易。在房價只漲不跌甚至持續(xù)大漲不跌的預(yù)期下，房地產(chǎn)開發(fā)商融資可謂左右逢源、上下得力。土地款可以只繳納少量的抵押金，開發(fā)時可以收取預(yù)付款，擴(kuò)張的大量資金需求一是可以向銀行貸款，二是可以到股市里融資圈錢。筆者曾經(jīng)多次引用投資者的“圣經(jīng)”——《證券分析》的作者本杰明·格雷厄姆大師的話語:所有成本都可以通過發(fā)行債券和銀行貸款支付，開發(fā)商可以一文錢不投而獲得整個資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進(jìn)賬。不難想象，在此情景下，整個房地產(chǎn)金融業(yè)可謂隱患重重，所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識，以至于整個行業(yè)日益膨脹，并最終毀于一旦。

因此，調(diào)控房地產(chǎn)，遏制畸高房價，必須從開發(fā)商以及整個住房市場的流動性上做足文章，必須嚴(yán)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險。去年那種天量信貸支撐的房地產(chǎn)投資再也不能出現(xiàn)了。必須對囤地、捂盤、惜售以及推高房價、制造“地王”的開發(fā)商堅決停止“輸血”，在資金支持上徹底“斷奶”?！般y四條”可謂條條切中房企要害，條條擊中開發(fā)商軟肋。比如:對國資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)停止授信，實際上就是徹底停止了貸款?，F(xiàn)在銀行貸款一般程序是先評級、再授信，然后再開始用信(即貸款)。不再授信，何談貸款。

“銀四條”確實夠狠、夠準(zhǔn)，但是，關(guān)鍵在于落實，社會各界也最為擔(dān)心在落實上出問題。這幾年，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策確實不少，但是，都是在落實上打了折扣或者被消弭?！般y四條”在落實中是否被消弭、是否出現(xiàn)走樣，直接關(guān)系到其效果如何。值得欣慰的是，筆者作為一個銀行業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)得知，各級銀監(jiān)會正在徹查信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)和股市的情況，正在徹查貸款受托支付落實情況，力度相當(dāng)大。真心希望監(jiān)管部門能夠切實監(jiān)管好房地產(chǎn)貸款，切實防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。