5月25日，國務院正式公布《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》，《意見》提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。
這意味著，物業(yè)稅研究立法已真正提上日程，這個新稅種也將很快出臺。擬出臺的物業(yè)稅將怎樣影響市民生活？導報記者5月26日采訪了房地產(chǎn)相關專家及市場人士。
現(xiàn)狀 征稅條件已經(jīng)成熟
物業(yè)稅醞釀開征，引起了廈門乃至國內(nèi)房地產(chǎn)專家及市場人士的高度關注。
著名房地產(chǎn)獨立評論人士牛刀稱，去年9月以來，中央政府為了刺激樓市成交，減免了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的許多稅費，直接影響房價18.5%，也導致了地方財政稅收銳減，影響各大城市為居民提供公共性服務，在這種情況下，只有對不動產(chǎn)征收持有稅，才能彌補財政收入的不足。同時，從市場層面來看，一方面房價虛高，一方面大量住宅空置，若不征收物業(yè)稅，將導致國民財富的浪費。因此，中國開征物業(yè)稅的條件基本成熟。
廈門城市年輪策劃代理有限公司董事長張文彪也覺得，當前是啟動房地產(chǎn)稅種改革、研究推出物業(yè)稅很好的時機。
他認為，目前房地產(chǎn)業(yè)在開發(fā)、交易流通環(huán)節(jié)征收的稅負較重，而在保有環(huán)節(jié)一直沒征稅，這是不利房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的?！安贿^，此次國家提出研究開征物業(yè)稅，不會只針對保有環(huán)節(jié)征稅，而會對房地產(chǎn)開發(fā)、流通、保有環(huán)節(jié)進行系統(tǒng)通盤考慮?！?
影響 屯房捂盤成本將增加
張文彪認為，物業(yè)稅畢竟是不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征的稅，會加大持房成本，對私人擁有多處不動產(chǎn)行為或者純粹的炒房行為都會形成一定的抑制作用。今年以來，我國部分地區(qū)房地產(chǎn)出現(xiàn)復蘇跡象，包括廈門在內(nèi)，有些地方甚至開始出現(xiàn)搶房現(xiàn)象。國家適時出臺“研究開征物業(yè)稅”的消息會對一些不理性的搶購行為起到一定的抑制作用。
盡管目前物業(yè)稅的實施細則還沒有制定，牛刀仍主張，在征收物業(yè)稅的同時，堅決抑制樓市投機行為。他說，抑制房價，物業(yè)稅是效果最好的。對中國大陸70個大中城市來講，只有用征收物業(yè)稅的方式，才能真正抑制炒買炒賣哄抬房價的行為，維護樓市的正常秩序。
廈門世紀聯(lián)合房產(chǎn)總經(jīng)理郭忠宗認為，物業(yè)稅的開征將加大開發(fā)商捂盤成本和二手房市場炒房者的持房成本，迫使他們將多余的房源盡快售出，有利于抑制炒房，使消費者可以買到更優(yōu)惠的房源?！暗綍r候，炒房可能就難了。”
預測 對普通住宅影響不大
征收物業(yè)稅，會不會大大增加普通住宅擁有人的成本？對此，相關人士均預測，對普通住宅影響不大。
“政府征收物業(yè)稅要充分考慮普通城市居民的利益，對一個家庭持有的唯一一套用于自己居住的住宅，應該適度減免?！迸５斗治?，澳大利亞政府的做法是對所有經(jīng)濟適用房的持有稅全部免除，這種做法值得中國借鑒。因為，在我國，大量普通居民本應該享受經(jīng)濟適用房但政府無力提供，這個群體的住宅應當免征物業(yè)稅。具體說來，在征稅操作上應以90平方米為限，90平方米以下不征收或少征收，重要的是對大戶型和持有兩套以上住宅的采取分層征收的辦法，用以調(diào)節(jié)社會財富的分配。
張文彪則表示具體標準目前不好猜測。但他認為，即使區(qū)分對待，市場上為了避稅也會產(chǎn)生造假行為。但是，在當前金融危機背景下，房地產(chǎn)業(yè)雖有復蘇跡象但還沒全面回暖，即使開征稅率也不會太高，對小戶型的普通自住住宅來說，應該影響不大。
郭忠宗猜測，物業(yè)稅征收很可能先鎖定商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、高檔住宅。因此，它對于普通自住住宅應該沒有多大影響。
【名詞解釋】何為物業(yè)稅
物業(yè)稅又稱不動產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。
福建昨出臺加快廉租住房建設指導意見
新建廉租房將先裝修后交付
面積控制在50平方米3年基本解決市縣城市低收入家庭住房問題
本報訊 (記者 謝丹)今后，福建新建廉租房將先裝修后交付，并且面積都控制在50平方米。
昨日，省政府辦公廳出臺《關于進一步加快廉租住房建設的指導意見》，表示計劃用3年時間，即2011年基本解決福建市、縣城市低收入住房困難家庭的住房問題。今后，全省廉租房保障實物配租的比例將達到廉租房保障戶的80%，確保八成的保障戶能夠順利入住。暫時達不到這一標準的地區(qū)將采取先租賃貨幣補貼，逐步向?qū)嵨锱渥膺^渡。
《意見》中說，為方便低收入家庭直接入住，今后，福建廉租住房建設不再以毛坯房的形式交付，而應在簡單裝修后交付用戶，基本設施中必須配備廚房、衛(wèi)生間等。同時，明確全省新建的廉租住房面積都將控制在50平方米。
部分廉租住房將可出售
《意見》規(guī)定，今后，廉租住房將可租可售，其中“售”指的是政府向低保住房困難家庭出售。
廉租房的出售將實行自愿申請、核準制度。廉租房住戶家庭如果購買廉租房，可以一次性付款，也可以分期付款，但購房人只擁有有限產(chǎn)權，不得直接上市交易。確實因特殊原因需要轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權的，應由政府按原價格考慮折舊和物價水平等因素進行回購。
但廉租房的出售并不是對全部廉租房放開，根據(jù)意見，廉租房出租的比例將控制在總房源的50%以上，這意味著，只有一半以下的廉租房可出售。
大中專畢業(yè)生且單身無房戶納入保障范圍
《意見》明確，各地根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，可以考慮將大中專畢業(yè)生且單身的無房戶納入保障范圍。
在廉租房政策保障落實上，福建將依據(jù)各地的家庭收入標準和住房困難標準進行動態(tài)化管理，各地可以根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平、平均住房水平、財政承受能力和住房價格水平等因素，合理確定保障對象標準。
但《意見》也指出，人均收入在當?shù)爻鞘械捅藴?倍以內(nèi)、人均住房建筑面積13平方米左右的家庭，應納入保障范圍。
棚戶區(qū)改造新增住房優(yōu)先作為廉租房房源
《意見》對棚戶區(qū)(危舊房)的改造也提出了具體的指導意見。省政府要求，城市棚戶區(qū)改造中新增的住房將優(yōu)先作為廉租住房房源，用于解決城市低收入家庭的住房困難問題。
在資金保障方面，住房公積金增值收益扣除風險準備金和管理費用后的余額將全部用于廉租住房建設。此外，土地出讓凈收益用于廉租住房保障的資金不得低于10%。
福州新聞網(wǎng)訊 今年1月1日起，我省將執(zhí)行存量房交易結算資金賬戶管理制度，二手房買賣雙方可約定通過“專用賬戶”結算，從而確保交易資金的安全。
去年12月?，省建設廳與中國人民銀行福州中心支行聯(lián)合出臺《福建省存量房交易結算資金管理暫行辦法》，明確了上述內(nèi)容并進行詳細規(guī)范。
《辦法》要求， 2009年1月1日起，符合條件的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構要設立“存量房交易結算資金專用存款賬戶 ”，通過該途徑來劃轉(zhuǎn)存量房交易結算資金。 按照規(guī)定，一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構（含設立連鎖門店等分支機構的），只能在一家商業(yè)銀行 開設一個“專用賬戶”。客戶交易結算資金專用存款賬戶不得支取現(xiàn)金，也不得轉(zhuǎn)入其他賬戶。
“專用帳戶” 的存款計息，所得利息由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構與買賣雙方當事人的約定進行分配。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構 、交易保證機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得自行或委托其他經(jīng)濟組織通過“專用賬戶”以外的其他銀行結算賬戶代收代付交易資金。
據(jù)了解，“專用賬戶”的交易結算資金只針對存量房的房價款或是首付房價款。此外涉及到的房屋過戶等各項稅費則由雙方約定支付，不存入該賬戶中；交易雙方約定直接收取的購方定金也不存入該賬戶中。買賣雙方如果對于房屋的交易未能達成 一致，買房人可按照相關約定辦理資金退還手續(xù)，開戶銀行通過轉(zhuǎn)賬方式將資金劃入房產(chǎn)買方的原轉(zhuǎn)入賬戶。
省建設廳提醒市民，如果現(xiàn)實交易中，出現(xiàn)部分中介條件不夠不能開設“專用賬戶”的行為，購房市民要不要通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構辦理交易資金結算，應由買賣雙方約定交易方式，如現(xiàn)金 （匯款）等，以確保資金的安全。
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5月12日，福州市政府公布《福州市四城區(qū)土地級別與基準地價調(diào)整結果》，分為6個級別，其中Ⅰ級住宅用地地面價450萬元/畝，樓面價3375元/平方米。
據(jù)悉，福州四城區(qū)土地定級和基準地價評估的建設用地分為：商服用地、住宅用地和工業(yè)及倉儲用地三類。住宅用地包括普通住宅、公寓、別墅等用地。
基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級別的土地，按照不同用途分別評定的某一估價期日法定最高年限的建設用地使用權區(qū)域平均價格。估價期日為2009年1月1日。住宅用地Ⅰ-Ⅳ級范圍如下：
【Ⅰ級住宅用地】
①北起華林路以北50米（以臨街第一宗地用地范圍為限，下同），東至六一北路—晉安河—國貨東路—六一中路，南抵江濱中大道（西段），西起八一七南路和八一七中路（向西延伸50米，若茶亭河距離八一七中路小于50米則以茶亭河為界），經(jīng)斗西路—加洋路—烏山路—白馬北路—湖濱路與湖東路交叉口，過湖東路—北大路（北段）—銅盤路（東段），止于北環(huán)西路與銅盤路交叉口（包含銅盤路南段和北大路北段西南側(cè)至西湖左海之間的平地）；
②東起臺江八一七南路向西至楊橋西路的江濱西大道至其北側(cè)200米寬度范圍內(nèi)的地塊；
③楊橋西路以南，江濱西大道以西，洪山大橋東南的閩江邊地塊；
④北至排尾路，東至連江中路，南至江濱中大道，西至六一中路范圍內(nèi)的地塊；
⑤中洲島。
【Ⅱ級住宅用地】
①北至北環(huán)西路和北環(huán)中路以北150米，東至華林路（通向火車北站），南至華林路以北150米，西至銅盤路范圍內(nèi)的地塊；
②北至楊橋西路—楊橋中路，東至白馬北路—白馬中路—白馬南路，西南至江濱西大道西北側(cè)200米范圍內(nèi)的三角形地區(qū)；
③北至烏山路，東至茶亭河以及八一七中路以西50米范圍內(nèi)的地塊（茶亭河距離八一七中路不超過50米部分以茶亭河為界線），南至沿江濱西大道北側(cè)200米，西至白馬中路—白馬南路范圍內(nèi)的地塊（除了本范圍內(nèi)東北部的I級地塊）；
④北至火車客站鐵路，東至洋下河，南至北環(huán)東路，西至東浦支路—華林路范圍內(nèi)的地塊；
⑤北至北環(huán)東路，東南至洋下河，西至華林路—六一北路范圍的三角地塊；
⑥北至洋下河，南至金雞山路，西至六一北路—晉安北路，向東側(cè)延伸寬100米的地塊（包括金雞山路北側(cè)，北面和東面被金雞山麓包圍，晉安北路往東延伸寬超過100米的地塊）；
⑦北至金雞山路，東至琯尾街，南至塔頭路，西至晉安河范圍內(nèi)的地塊；
⑧北至塔頭路，東至連江北路—連江中路，南至國貨東路，西至晉安河范圍內(nèi)的地塊；
⑨北至國貨東路，東至連江中路，南至排尾路，西至六一中路范圍內(nèi)的地塊；
⑨東起五孔閘，西至連江中路之間，沿著江濱中大道向北側(cè)寬200米范圍內(nèi)的地塊；
⑩北至銅盤路，東至西湖湖濱，南至楊橋中路，西至西二環(huán)北路以西150米范圍內(nèi)的地塊；
{11}洪山橋西橋頭（316國道）向東至鰲峰南橋頭之間，閩江南岸沿江寬200米的帶狀地塊。
【Ⅲ級住宅用地】
①北至鐵路，東至東浦支路—華林路，南至北二環(huán)中路—北二環(huán)西路北側(cè)150米，西至蛇山—五鳳山—銅盤路范圍內(nèi)的地塊；
②東北至銅盤路，東至西二環(huán)北路以西150米，南至象山—后縣山，西至大腹山—科蹄山山麓范圍內(nèi)的地塊；
③北至象山，東至西二環(huán)北路以西150米，南至楊橋西路—楊橋中路，西至后縣山—金牛山范圍內(nèi)的地塊；
④大腹山以南，金牛山公園—金牛山以西，楊橋西路以北，洪甘公路以東范圍內(nèi)的地塊；
⑤東北自建新北路與閩江大道交叉口至橫江路與上渡路交叉口之間（除了沿江寬200米以外），東南至鷺嶺路—上渡路東南側(cè)100米，南至建新南路，西至建新北路—建新中路的地塊；
⑥北至三縣洲大橋—鰲峰大橋之間的沿閩江南岸內(nèi)側(cè)200米，東至連江南路東側(cè)100米，南至上三路南側(cè)100米，西南至則徐大道（至二環(huán)南路東端）西南側(cè)100米范圍內(nèi)近似三角形的地塊；
⑦南臺島鰲峰大橋向東至規(guī)劃鼓山大橋南橋頭，沿閩江南岸寬200米的地塊；
⑧東北至鐵路，東南至金雞山山麓，西北至洋下河—六一北路以東100米范圍內(nèi)的地塊；
⑨西北至金雞山山麓，東至連江北路，南至塔頭路，西至琯尾路范圍內(nèi)的地塊；
⑩北至三八路，東至桂溪路，南至化工路，西至連江北路范圍內(nèi)的地塊；
{11}北至化工路，東至前橫北路—福馬路（東南走向）—福光南路，南至光明港，西至連江路范圍內(nèi)的地塊；
{12}北和東邊界為光明港，西至連江中路，南為江濱中大道范圍內(nèi)（除了沿江濱中大道寬200米的地塊外）的地塊；
{13}西北至五孔閘，東北側(cè)至光明港和鐵路，東南至規(guī)劃三環(huán)路，西南側(cè)至閩江范圍內(nèi)的地塊；
{14}南臺島上，浦上路與316國道之間，烏龍江東岸沿三環(huán)路東側(cè)寬200米范圍內(nèi)的地塊（包括外側(cè)土地）；
{15}鰲峰大橋與鼓山大橋之間的南江濱路向南延伸200米之內(nèi)的地塊。
【Ⅳ級住宅用地】
①北至崇安路—南平東路—秀峰路—綠園路，東至郭前山—后山—笞井山，南和西南至鐵路范圍內(nèi)的地塊；
②北起福建農(nóng)林大學之北的山嶺，東至閩江北港，南至316國道范圍內(nèi)（扣除丘陵山地），西至閩江南港的地塊；
③北至妙峰山，東至閩江大道—建新北路—建新中路，南至浦上路，西至烏龍江東岸沿三環(huán)路東側(cè)寬200米范圍內(nèi)的地塊（不含妙峰山和西山）；
④東北至建新南路，東南至福灣路，西南至閩江南港，西北至浦上路范圍內(nèi)的地塊（不含飛鳳山）；
⑤西北至鷺嶺路—上渡路東南側(cè)100米，北至上三路南側(cè)100米，東北至則徐路西南100米，南至二環(huán)南路—建新南路東段范圍內(nèi)的地塊（不含長安山和蝦蟆山）；
⑥東北至閩江北港，東南至規(guī)劃三環(huán)路—福泉高速公路及其連接線，西南至則徐大道，西至連江南路范圍內(nèi)的地塊（不含本范圍內(nèi)的III級地塊）；
⑦北至鐵路，東至鐵路，南至三八路，西至鶴林高架橋范圍內(nèi)的地塊；
⑧北至牛港山山麓，東至竹岐路，南至羊頭尾，西至桂溪路范圍內(nèi)的地塊；
⑨北至羊頭尾—直街，東至東山路，南至化工路，西至桂溪路范圍內(nèi)的地塊；
⑩北至化工路，東至福興路北段（化工路至福新東路之間）—埠興路，南至福馬路，西至前橫北路范圍內(nèi)的地塊；
{11}東北至福馬路，東至鐵路，南和西至光明港，西北至福光南路范圍內(nèi)的地塊；
{12}鐵路和規(guī)劃三環(huán)路【第Ⅲ級第{13}地塊的東北邊界】以東，江濱東大道以北，鼓山山麓以南，晉安區(qū)行政區(qū)劃東界線以西的地塊。
【Ⅴ級住宅用地】
①北至園山山麓，東至揚廷水庫，南至郭前山山麓-綠園路－秀峰路－南平東路－崇安路，西至貓頭山范圍內(nèi)扣除山坡地的地塊；
②大腹山以西至閩江北港之間的三角形地塊；
③科蹄山－大腹山以西，閩江北港以東和以北，鴨母坑水庫以南范圍內(nèi)的地塊；
④福建農(nóng)林大學校區(qū)以北至閩江（除山坡地以外）地塊；
⑤東起規(guī)劃魁岐大橋南橋頭，沿閩江向東南延伸至烏龍江與閩江匯合點，沿烏龍江往西北方向延伸到灣邊大橋橋頭，再沿福灣路-二環(huán)南路-則徐大道-高速公路連接線-高速公路入口-高速公路與三環(huán)路交叉口-規(guī)劃三環(huán)路止于規(guī)劃魁岐大橋南橋頭；
⑥西起竹岐路-羊頭尾-直街-東山路-福興大道北段（化工路至福新東路之間）－南北向鐵路以東，東山-老安山以南，鼓山山麓以西范圍內(nèi)的倒"L"形平坦地塊（除牛港山等山坡地外）；
⑦金雞山山麓以東，笞井山山麓以南，鐵路以北范圍內(nèi)（登云新村、火車東站及附近地區(qū)）的地塊。
【Ⅵ級住宅用地】
《福州市城市住宅用地基準地價分布圖》中的所有丘陵山坡地（Ⅰ級和Ⅱ級地塊內(nèi)的丘陵山坡地除外）。
“人均居住面積”規(guī)定已被銀行忽略，我省多家銀行提出只要房貸已還清，再買普通房就可申請7折利率
本報訊記者昨日獲悉，目前我省已有工行、中信銀行、建行三家銀行出臺政策，明確提出如出于“改善需要”購買二套房，可比照首套房(利率最低可打7折，首付比例最低20%)的利率執(zhí)行，但更多銀行卻選擇了只做不說。
盡管多數(shù)銀行目前尚未明確這一說法，但從實際操作來看，由于“改善需要”這一說法難以界定，不少客戶購買二套房時，都以“改善需要”為理由，享受到了首套房的優(yōu)惠利率。
有銀行在新出臺的房貸政策中明確提出，不管購房者買了幾套房，只要房貸已結清，再買普通房都可按首套房享受利率優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士認為，這說明監(jiān)管部門此前出臺的“二套房”限制政策，已暗中解禁。
三家銀行明確放寬二套房貸
記者昨日從建行福建省分行獲悉，該行在春節(jié)前就出臺了有關個人住房貸款利率政策細則，明確對居民貸款用于購買普通自住房和改善型普通自住房的，可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠政策(利率最低可打7折，首付比例最低20%)予以支持。即居民申請貸款用于購買普通自住房時，經(jīng)查詢中國人民銀行個人征信系統(tǒng)，符合以下幾種情況，均可執(zhí)行首付款比例最低20%、貸款利率最低打7折。
建行規(guī)定的四種情況分別是：一是首次申請個人住房貸款；二是申請的個人住房貸款為公積金貸款配套組合貸款；三是居民無個人住房貸款余額，即在此之前的個人住房貸款已結清；四是借款人僅有一筆尚未結清的個人住房貸款、經(jīng)了解借款人是首次購買改善型普通自住房。
據(jù)悉，在建行之前，我省的工行和中信銀行，已于上周對外發(fā)布類似消息，但相對于建行，工行與中信銀行的政策會更模糊些。如工行規(guī)定：對已貸款購買一套普通住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，可按首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策執(zhí)行。中信銀行規(guī)定類似。
兩個限制被突破二套房暗中解禁
“從三家銀行的政策看，二套房貸款已寬松了不少。”昨日，福州一知名房產(chǎn)中介負責人表示，做出這種判斷主要源自兩個方面。
據(jù)介紹，根據(jù)此前銀監(jiān)會出臺的政策規(guī)定：已購買一套普通住房的居民，如其家庭平均面積大于當?shù)厝司幼∶娣e，再貸款購買第二套房普通住房，要執(zhí)行“二套房”政策，即其貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，首付比例不得低于40%。
然而，從目前已經(jīng)出臺政策的三家銀行來看，監(jiān)管部門要求的“人均居住面積”的前提，已被銀行忽略。也就是說，按照現(xiàn)有的銀行規(guī)定，福州一個三口之家，即便原來的住房面積已超過90平方米(福州2008年人均居住面積近30平方米)，但其只要是出于“改善需求”，再買一套140平方米的房子，仍能享受7折房貸利率以及20%首付款的優(yōu)惠，而不需要根據(jù)銀監(jiān)會的“二套房政策”來執(zhí)行。據(jù)悉，除了各家商業(yè)銀行，之前我省出臺的《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中，也未提及“人均居住面積”一說。
另一方面，根據(jù)監(jiān)管部門此前出臺的政策要求，購房者之前只要有貸款記錄，無論是否結清，再買第二套房，都需按照二套房政策執(zhí)行。但這一要求目前也已被忽略，以建行的政策為例，“居民無個人住房貸款余額，即在此之前的個人住房貸款已結清”，再購買改善型二套房，也可享受到最低7折的利率優(yōu)惠。
已買別墅再購二房利率也能打7折
省內(nèi)一家國有銀行的人士稱，由于“改善型住房”難以界定，同一客戶在不同銀行申請房貸利率的結果，自然不同，即便是同一個銀行對同樣的客戶也會做出不同的認定結果。
此外，上述中介人士分析，監(jiān)管部門此前出臺的“二套房優(yōu)惠政策”中，除了“人均居住面積”和“貸款記錄”已經(jīng)被各家商業(yè)銀行忽略外，各家銀行政策中的普通商品房限制，在實際操作中，也很難被落實。
這一說法得到福州某股份制銀行個貸部門一位人士的證實。據(jù)介紹，按照目前各家銀行的規(guī)定，購房者出于“改善需求”再買第二套房，要想享受到首套房的優(yōu)惠利率，必須是普通商品房。而按照福州市對普通住房的認定，標準主要有兩條：一是房屋面積在144平方米以下，二是房屋實際成交價格在一定標準以內(nèi)[鼓樓、臺江區(qū)為每平方米8500元以下(含)，其他城區(qū)房屋實際成交價格每平方米7000元以下(含)]。
然而，銀行在審批購房者的貸款申請時，申請人留在人民銀行的征信記錄中，只有貸款余額和還款情況，而沒有此前購買房子的具體信息，因此，購房者的首套房到底是不是普通商品房，銀行也很難認定。
“我們不可能到房管局去查，所以已買了別墅的客戶，再申請買二套房，說不定也能得到7折優(yōu)惠!”
整體房價仍較高吸引不了投資者
上述多位銀行業(yè)人士認為，從實際操作上講，二套房政策已名存實亡。銀行業(yè)與地產(chǎn)中介人士普遍認為，真正有改善需求的購房者，將可節(jié)省不少利息支出，但由于目前房價整體仍處于相對較高的水平，吸引不了多少投資性購房者加入。
一家股份制商業(yè)銀行風險防控部門人士稱，二套房政策放不放開，象征意義大于實際意義。購房者需要警惕的是，在目前樓市成交量相對放大的背景下，二套房限制名存實亡的現(xiàn)象，會被某些利益集團故意曲解為房地產(chǎn)市場已經(jīng)回暖。
中國福建網(wǎng)訊 今年，對福建省已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策，即其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為20%，貸款期限的年限界定各地可適當延長。我省近日出臺的《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，推出了上述措施。
《意見》對普通商品住房的標準進行了調(diào)整。符合3個條件算普通住房：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價低于同區(qū)段住房平均交易價格1.44倍以下。各地可根據(jù)實際，按不同區(qū)段確定住房平均交易價格，原則上每半年調(diào)整一次，并向社會公布。
降低了住房交易稅費。《意見》明確對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。在今年全年，對個人轉(zhuǎn)讓購買超過2年(含2年)的住房，普通住房免征營業(yè)稅，非普通住房按買賣差額征收營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓不足2年的住房，普通住房按差額征收營業(yè)稅，非普通住房則全額征收。對個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上住房的，暫免征收個人所得稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，暫免征收契稅；對個人首次購買90~144平方米的普通住房，契稅暫按購房款總額0.5%征收。
《意見》表示，要加大保障性住房建設力度，各市、縣原則上要將人均收入在當?shù)爻鞘械捅藴?倍以內(nèi)，人均住房建筑面積13平方米左右的家庭，都納入廉租房保障范圍。同時，擴大廉租房的實物配租比例，原則上實物配租達到廉租房保障戶數(shù)的80%。城市低保家庭應當基本上采用實物配租的方式。并逐步實行廉租房和經(jīng)適房的有機銜接?！兑庖姟分赋?，要加快城市棚戶區(qū)(危舊房)的改造。鼓勵被拆遷人實行貨幣補償和異地安置。對實行貨幣補償?shù)?，可適當提高補償標準，對在2年內(nèi)自行買房解決的，契稅按其購房款扣除拆遷貨幣補償款部分后征收；對實行異地安置的，可適當增加安置面積或適當優(yōu)惠安置房價格。具體優(yōu)惠標準和辦法將由各市、縣政府研究制定。
《意見》支持房地產(chǎn)企業(yè)積極應對市場變化。支持開發(fā)企業(yè)將空置的普通商品住房改售為租，對其租金收入暫免征收營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；鼓勵政府采購、企業(yè)購買空置商品住房作為經(jīng)濟租賃住房、經(jīng)濟適用住房和拆遷安置房。同時，良好開發(fā)商可緩繳有關稅費。對信用等級高、無欠稅不良記錄、在建項目按合理工期組織建設的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按規(guī)定經(jīng)批準，其土地增值稅結算收入可分期繳納或緩繳。對2007年1月1日以后受讓土地進行普通商品住房建設的項目，按土地出讓合同約定建設的，各地可制定緩繳或分期繳納房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繳納的基礎設施配套費等規(guī)費，最長可延期至申請辦理商品房預售許可證時繳納。
編者按：今年2月，省政府出臺《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，引發(fā)普通百姓和業(yè)內(nèi)人士的廣泛關注。
這個房地產(chǎn)新政策，有多少民生亮點？對樓市影響又有幾何？福建日報記者特地走訪了省建設廳相關處室負責人，從不同角度予以解讀，以饗讀者。
亮點一：允許多方式加快危舊房改造
《意見》明確了從2009年-2011年，我省將用3年時間，基本解決13萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題，其中實物配租解決10萬戶。對“夾心層”家庭，各地要結合實際，采取發(fā)展經(jīng)濟租賃房、限價房等解決其住房困難。
《意見》要求各地要加快棚戶區(qū)（危舊房）和農(nóng)村危房改造規(guī)劃和年度計劃。對集中成片的棚戶區(qū)（危舊房）改造項目，可先明確項目規(guī)劃設計條件、拆遷補償安置方案條件等，再組織招標確定建設單位；對零星、改造難度大的棚戶區(qū)（危舊房），可與其他片區(qū)捆綁統(tǒng)籌開發(fā)建設。
《意見》要求各地要積極探索改造方式，有計劃、有步驟推進。商業(yè)銀行要加大對改造項目的信貸支持力度；對改造項目中的各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，應予以減或免收；對等面積安置部分，不預征開發(fā)商土地增值稅、企業(yè)所得稅；對改造項目中建經(jīng)適房和廉租房的，將按配建比例予以相應的政策優(yōu)惠。
另外，還將由各地出臺標準，鼓勵被拆遷人實行貨幣補償和異地安置，對兩年內(nèi)自行購房解決的，契稅按其購房款扣除拆遷貨幣補償款部分后征收契稅；實行異地安置的，可適當增加安置面積或優(yōu)惠房價。
解讀 省建設廳相關人士稱，《意見》以保民生、促消費、擴內(nèi)需、保增長為主，通過加大力度，保障廉租房3年內(nèi)惠及13萬戶家庭的民生大計，尤為重要的是新政提出了多種方式，解決了棚戶區(qū)（危舊房）的改造瓶頸，此前的做法一般先由政府收儲土地，再出讓開發(fā)商改造，其改造時間較長、程序也復雜，一些只有兩三棟的舊房區(qū)，更是很難納入改造范圍，今后就由各地因地制宜，采用不同改造方式和優(yōu)惠標準，相信全省的棚戶區(qū)將迎來新一輪的改造潮。可以預期，今后城區(qū)的危舊房改造力度將加大。
亮點二：鼓勵支持普通住房消費
《意見》放寬了普通商品房的標準，其三個條件為：容積率在1.0以上、單套面積在144平方米以下、實際成交價低于同區(qū)段平均交易價1.44倍以下。這比我省此前的“面積小于140平方米、低于同區(qū)段交易價1.38倍”的標準更為放寬。
《意見》在國務院“131號文件”的優(yōu)惠基礎上，繼續(xù)降低住房交易稅費。從今年1月1日至12月31日，對個人轉(zhuǎn)讓自用2年以上住房的，暫免征收個人所得稅；對個人購買90平方米及以下普通住房的，暫免征收契稅；對個人首次購買90-144平方米住房的，契稅暫按購房款總額0.5%征收。
近期省外各城市醞釀推出放寬購房落戶政策，在《意見》中亦有體現(xiàn)?！兑庖姟贩Q，將調(diào)整放寬購房落戶政策，各市、縣人民政府可結合當?shù)貙嶋H，適當調(diào)整放寬購買商品房住房和二手住房的外地購房者辦理當?shù)爻鞘袘艨谡?。另外，各地還可根據(jù)住房公積金歸集額情況，適當調(diào)高公積金貸款的最高額度和貸款期限。
解讀 省建設廳相關人士稱，《意見》的出臺無疑將進一步促進我省的住房消費，保持合理的房地產(chǎn)投資規(guī)模。在稅收優(yōu)惠政策方面，主要是調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標準、降低和免征交易稅費，以促進住房消費。如對購買90平方米以下普通住房的暫免征收契稅的適用范圍從“個人首次購買”，擴大至“購買90平方米以下普通住房以下的”；對個人首次購買90-144平方米住房的，契稅也從原先的購房款總額1.5%，下調(diào)至0.5%征收。將使更多的買改善型二套房的購房者享受到優(yōu)惠。以100平方米總額為60萬元的房源為例，購房戶將降低6000元的稅費。
亮點三：支持開發(fā)商應對市場變化
《意見》稱，將積極引導開發(fā)商優(yōu)化供應結構、合理調(diào)整售價，促進銷售增長。將優(yōu)化土地供應，放寬新出讓土地地價款的支付期限和比例，對新出讓的經(jīng)營性土地使用權以招標、拍賣或掛牌交易方式出讓的，各地可將土地出讓金付清的規(guī)定期限延長至12個月；對總價較高或規(guī)模較大的地塊，其出讓價款支付期限也可適當延長，最高限定18個月。對2007年1月1日之后出讓的土地，受讓人不能按期開工，項目開發(fā)、竣工期限各地可根據(jù)地塊規(guī)模適當放寬一年。
《意見》還規(guī)定，在今年1月1日至12月31日，對地產(chǎn)項目完工前的預售收入，按國家稅收政策規(guī)定的預計利潤率下限標準，計算征收企業(yè)所得稅；對信用等級高、無欠稅不良記錄、在建項目按合理工期組織建設的項目，經(jīng)批準后，其土地增值稅結算收入可分期繳納或緩繳；對2007年1月1日以后，受讓土地進行普通商品住房建設的項目，按土地出讓合同約定建設的，各地可制定緩繳或分期繳納基礎設施配套費等規(guī)費，最長可延期至申請辦理預售許可證時。
解讀 省建設廳相關人士稱， 這些政策措施一方面要引導開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場變化，調(diào)整經(jīng)營策略，合理調(diào)整商品住房售價；另一方面政府考慮企業(yè)實際困難，也采取一些扶持政策，幫助企業(yè)渡過難關。
相關鏈接：政策背景
受國際金融危機等因素影響，和省外一樣，我省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大的變化和調(diào)整，省政府高度重視，此番《意見》出臺源于國務院的131號文件，及去年10月份之后，國務院和我省下發(fā)的促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的多份文件和會議紀要精神，在貫徹“131號文件”的基礎上，對相關政策進行細化，并參照其他省市做法，結合我省實際，提出貫徹意見，有的政策措施有所突破。
各地樓市刺激政策的出臺及由此帶來的成交量環(huán)比微漲，使得部分人士認為樓市已止跌企穩(wěn)。在國際金融危機尚未見底、樓市下滑趨勢短期難以扭轉(zhuǎn)的態(tài)勢下，此種斷言實則較為武斷。樓市不僅難以在短短兩三月間企穩(wěn)，而且未來還將繼續(xù)經(jīng)歷探底的過程。
不容否認，在降息、住房交易環(huán)節(jié)的減免稅費以及其他各地自主出臺的樓市刺激政策的綜合作用下，部分城市的房價開始進入合理區(qū)間，部分剛性需求乘機轉(zhuǎn)化為實際購買力，從而共同拉動了這些城市住宅成交量在去年年底的反彈。
但將此種反彈解讀為樓市止跌企穩(wěn)的信號，很大程度上是一種誤讀。SOHO中國董事長潘石屹認為，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑大勢已經(jīng)形成，今年樓市繼續(xù)調(diào)整的壓力仍然較大。一系列樓市刺激政策能否扭轉(zhuǎn)行業(yè)大幅下滑的趨勢，主要取決于整個經(jīng)濟走勢。目前，國際金融危機尚未見底基本上成為政界、學界的共識，第二波金融危機襲來的可能性較大，由此可能帶給實體經(jīng)濟何種嚴重后果尚難預料。中國經(jīng)濟同樣面臨諸多考驗，實現(xiàn)今年經(jīng)濟增長8％的目標存在較大困難。宏觀經(jīng)濟的不確定性及其對購房者消費預期造成的負面影響，將共同施壓于樓市回暖。
從房地產(chǎn)行業(yè)自身來分析，下滑趨勢已經(jīng)確立，探底過程還在持續(xù)。其一，房價虛高成分依然較大。盡管全國各地樓市降價一浪接一浪，但總體上仍然大大高于當?shù)鼐用袷杖胨?，而且，不少城市的降價樓盤都集中在郊區(qū)。城市核心區(qū)域房價開始松動或預示著房價探底過程進入一個新階段。其二，存量房、未來供應量的放大和保障房的放量入市將繼續(xù)推動住宅市場的調(diào)整。其三，一批房地產(chǎn)開發(fā)商面臨破產(chǎn)壓力。經(jīng)濟下行、資金緊張、觀望氣氛濃重，在這種經(jīng)濟周期調(diào)整和行業(yè)自身調(diào)整雙重重壓之下，樓市火爆時期狂飆突進的開發(fā)商將為其激進的發(fā)展策略付出代價。潘石屹說，一批在過去幾年犯了錯誤的房地產(chǎn)商的倒閉、兼并和重組是行業(yè)“見底”的標志，也是讓房地產(chǎn)回到正確發(fā)展道路上的標志。
當然，在今年樓市的繼續(xù)探底過程中，伴隨著房價的繼續(xù)下調(diào)，部分月份樓市成交量出現(xiàn)同比較大增長的可能性較大。但具體分析時需考慮到2008年樓市成交量幾乎同比下降五六成的基數(shù)因素以及保障房大量入市并擔當成交主力等因素。排除偶然因素，在經(jīng)濟大勢開始向好情況下，商品住宅成交量的連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)同比環(huán)比回升方可視為樓市開始走穩(wěn)的信號之一。