然而,從目前已經(jīng)出臺政策的三家銀行來看,監(jiān)管部門要求的“人均居住面積”的前提,已被銀行忽略。也就是說,按照現(xiàn)有的銀行規(guī)定,福州一個三口之家,即便原來的住房面積已超過90平方米(福州2008年人均居住面積近30平方米),但其只要是出于“改善需求”,再買一套140平方米的房子,仍能享受7折房貸利率以及20%首付款的優(yōu)惠,而不需要根據(jù)銀監(jiān)會的“二套房政策”來執(zhí)行。據(jù)悉,除了各家商業(yè)銀行,之前我省出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中,也未提及“人均居住面積”一說。
另一方面,根據(jù)監(jiān)管部門此前出臺的政策要求,購房者之前只要有貸款記錄,無論是否結(jié)清,再買第二套房,都需按照二套房政策執(zhí)行。但這一要求目前也已被忽略,以建行的政策為例,“居民無個人住房貸款余額,即在此之前的個人住房貸款已結(jié)清”,再購買改善型二套房,也可享受到最低7折的利率優(yōu)惠。
已買別墅再購二房利率也能打7折
省內(nèi)一家國有銀行的人士稱,由于“改善型住房”難以界定,同一客戶在不同銀行申請房貸利率的結(jié)果,自然不同,即便是同一個銀行對同樣的客戶也會做出不同的認(rèn)定結(jié)果。
此外,上述中介人士分析,監(jiān)管部門此前出臺的“二套房優(yōu)惠政策”中,除了“人均居住面積”和“貸款記錄”已經(jīng)被各家商業(yè)銀行忽略外,各家銀行政策中的普通商品房限制,在實際操作中,也很難被落實。
這一說法得到福州某股份制銀行個貸部門一位人士的證實。據(jù)介紹,按照目前各家銀行的規(guī)定,購房者出于“改善需求”再買第二套房,要想享受到首套房的優(yōu)惠利率,必須是普通商品房。而按照福州市對普通住房的認(rèn)定,標(biāo)準(zhǔn)主要有兩條:一是房屋面積在144平方米以下,二是房屋實際成交價格在一定標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)[鼓樓、臺江區(qū)為每平方米8500元以下(含),其他城區(qū)房屋實際成交價格每平方米7000元以下(含)]。
然而,銀行在審批購房者的貸款申請時,申請人留在人民銀行的征信記錄中,只有貸款余額和還款情況,而沒有此前購買房子的具體信息,因此,購房者的首套房到底是不是普通商品房,銀行也很難認(rèn)定。
“我們不可能到房管局去查,所以已買了別墅的客戶,再申請買二套房,說不定也能得到7折優(yōu)惠!”
整體房價仍較高吸引不了投資者
上述多位銀行業(yè)人士認(rèn)為,從實際操作上講,二套房政策已名存實亡。銀行業(yè)與地產(chǎn)中介人士普遍認(rèn)為,真正有改善需求的購房者,將可節(jié)省不少利息支出,但由于目前房價整體仍處于相對較高的水平,吸引不了多少投資性購房者加入。
一家股份制商業(yè)銀行風(fēng)險防控部門人士稱,二套房政策放不放開,象征意義大于實際意義。購房者需要警惕的是,在目前樓市成交量相對放大的背景下,二套房限制名存實亡的現(xiàn)象,會被某些利益集團故意曲解為房地產(chǎn)市場已經(jīng)回暖。
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