住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊4日表示，共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個(gè)城市推進(jìn)。所謂“共有產(chǎn)權(quán)房”，是指中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。

我們平常習(xí)慣的是單一產(chǎn)權(quán)，即使是面向低收入群體的各種保障房，比如經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)屬于申請(qǐng)的市民，而廉租房，產(chǎn)權(quán)則完全屬于政府。共同產(chǎn)權(quán)房介于這二者之間，有什么好處呢？簡(jiǎn)單說(shuō)，避免了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的壞處。在過(guò)去幾年中，經(jīng)濟(jì)適用房飽受詬病的一個(gè)很重要的原因就是由于單一產(chǎn)權(quán)的高額溢價(jià)，經(jīng)濟(jì)適用房往往流向與權(quán)力接近的居民，而當(dāng)前的信用系統(tǒng)無(wú)法挑選出適合的申請(qǐng)者。如果說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題在于其產(chǎn)權(quán)屬于申請(qǐng)者，高額房產(chǎn)溢價(jià)容易產(chǎn)生尋租行為，那么廉租房的問(wèn)題就在于其產(chǎn)權(quán)屬于政府，租賃人因此對(duì)房屋不愛(ài)惜，廉租房小區(qū)容易出現(xiàn)大量問(wèn)題。

共有產(chǎn)權(quán)房可謂一種創(chuàng)新。首先，共有產(chǎn)權(quán)房具有保障性質(zhì)，中低收入階層通過(guò)較低的價(jià)格購(gòu)入部分產(chǎn)權(quán)，獲得保障，無(wú)論以后是否贖回政府手中的產(chǎn)權(quán)，一輩子有了安居之所。他們付出的價(jià)格基本等于經(jīng)濟(jì)適用房，而在政府手中的那部分產(chǎn)權(quán)，他們擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這相當(dāng)于擁有一項(xiàng)期權(quán)，未來(lái)視時(shí)間長(zhǎng)短，按照優(yōu)惠價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)可以從政府手中贖回剩下的產(chǎn)權(quán)，成為完全產(chǎn)權(quán)房的擁有者。其次，共有產(chǎn)權(quán)房可進(jìn)可退，進(jìn)可成為居民的產(chǎn)權(quán)完全所有房屋，退可以被地方政府回購(gòu)。地方政府同樣擁有交易的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，這和經(jīng)濟(jì)適用房一次性將產(chǎn)權(quán)交給申請(qǐng)者完全不同。

從激勵(lì)的角度來(lái)說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房可以帶來(lái)幾大好處。首先，能夠激勵(lì)房屋申請(qǐng)者努力工作。中低收入者不再對(duì)高企的房?jī)r(jià)無(wú)望了，他們可以先擁有部分產(chǎn)權(quán)，要想成為房屋的完全所有者，他們就必須去努力工作，以盡早贖回剩余的產(chǎn)權(quán)。其次，共有產(chǎn)權(quán)房在最初出售時(shí)價(jià)格高于經(jīng)濟(jì)適用房，政府可以借此彌補(bǔ)保障房建設(shè)資金的不足，起碼可以做到收支平衡。第三，按照各地的經(jīng)驗(yàn)，共有產(chǎn)權(quán)房達(dá)到一定期限可以交易時(shí)，購(gòu)房者要么優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給地方政府，要么按照市價(jià)去購(gòu)買剩余產(chǎn)權(quán)，這就讓其購(gòu)房溢價(jià)大大減少，堵住了一些人尋租的可能性。

共有產(chǎn)權(quán)房在一些地方已經(jīng)試點(diǎn)成功，我們可以看一個(gè)成功的例子。2007年8月，江蘇淮安市首創(chuàng)共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房模式。房屋產(chǎn)權(quán)可以按照兩種比例實(shí)現(xiàn)共有：個(gè)人與政府的產(chǎn)權(quán)比例為7∶3時(shí)，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格；對(duì)仍無(wú)力購(gòu)買的特殊困難家庭，可按5∶5的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行購(gòu)買，個(gè)人承擔(dān)的價(jià)格則相當(dāng)于同期經(jīng)濟(jì)適用住房的70%。按規(guī)定，自房屋交付之日起5年內(nèi)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按原供應(yīng)價(jià)格結(jié)算；5年后購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分的，按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格結(jié)算。非完全產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)上交易完成，政府與下一位購(gòu)房者共享產(chǎn)權(quán)。我們可以看到，在淮安試點(diǎn)的過(guò)程中，核心是公開(kāi)透明，被保障者的權(quán)利和義務(wù)都放在臺(tái)面上，市場(chǎng)機(jī)制和政府保障同時(shí)發(fā)揮作用，不容易出現(xiàn)福利漏洞，堪稱我國(guó)保障房運(yùn)作的一個(gè)經(jīng)典案例。

有人擔(dān)心，共有產(chǎn)權(quán)住房雖然有種種好處，但這一切似乎建立在一個(gè)前提下，即我國(guó)房地產(chǎn)基本面總體上漲。在這一前提下，中低收入人群愿意去購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樗麄儗?duì)未來(lái)房產(chǎn)最終受益有明確預(yù)期，但如果房?jī)r(jià)下行，人們會(huì)不會(huì)就不愿意去購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房？筆者以為這倒不必?fù)?dān)心。既然共有產(chǎn)權(quán)房是市場(chǎng)機(jī)制和政府保障的共同產(chǎn)物，那就不能剔除其中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。完全由政府保障，反倒會(huì)“養(yǎng)懶漢”。從淮安的試點(diǎn)可以看到，購(gòu)房者已經(jīng)在購(gòu)買時(shí)享受到低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠，而5年內(nèi)購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分的又能獲得按原供應(yīng)價(jià)格購(gòu)買，一反一正，相對(duì)商品房購(gòu)買者，他們的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)降低了很多。至于是否選擇購(gòu)買，這就是愿打愿挨的事情了。