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      “房價利潤控制在10%”具有可行性

      2012-10-23 12:15? 余明輝?來源:東南網(wǎng)  責(zé)任編輯:鄧宇虹   我來說兩句
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      近日,陜西省住建廳和省物價局聯(lián)合下發(fā)通知,要求各地分區(qū)域測算住房項目成本、公布區(qū)域住房銷售價格區(qū)間、控制房地產(chǎn)利潤在10%左右。超出的商品房將無法在價格主管部門備案,也無法取得預(yù)售證。目的在于防止房價反彈,引導(dǎo)剛需人群理性購房。然而對此樓市新政,開發(fā)商表示開發(fā)成本存在很多變動因素難以測算,購房者表示能否防止房價反彈還要看設(shè)置的具體住房售價區(qū)間,業(yè)內(nèi)人士稱可操作性不強(qiáng)。(10月21日《重慶晚報》)

      毫無疑問,比起以往的超高利潤甚至是暴利,陜西此次“利潤控制在10%左右”的商品房新政的確讓人眼前一亮,但也由此引來質(zhì)疑:價格等部門有無把商品房價格利潤控制在10%的權(quán)力;商品房開發(fā)成本變動因素大,如何測算成本。基于此,認(rèn)為該政策操作性不強(qiáng)。但筆者認(rèn)為,這是有關(guān)人員對價格等相關(guān)政策、行規(guī)不了解的想當(dāng)然的結(jié)論。

      我國《價格法》規(guī)定:當(dāng)重要商品和服務(wù)價格顯著上漲或者有可能顯著上漲,國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規(guī)定限價、實行提價申報制度和調(diào)價備案制度等干預(yù)措施;經(jīng)營者進(jìn)行價格活動,應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī),執(zhí)行依法制定的政府指導(dǎo)價、政府定價和法定的價格干預(yù)措施、緊急措施。

      這就表明,采取價格干預(yù)措施、緊急措施、限定利潤率是法律賦予價格部門的一項圣神權(quán)利和義務(wù)。換句話說,作為物價上漲的一支“生力軍”和基礎(chǔ)力量,房價上漲近年來備受矚目和詬病,而且在目前房價上漲壓力依然不小、其他調(diào)控手段效果有限的情況下,陜西物價和房管等部門聯(lián)合出手,對房價進(jìn)行控制(包括價格及利潤幅度)就是價格緊急措施、干預(yù)措施的一部分,實施“利潤控制在10%”的商品房新政具有法律依據(jù)。

      同時,陜西省此次規(guī)定的商品房成本測算包含土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金等項目,具體明確,具有可行性。第一,根據(jù)《陜西省定價目錄》的規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)范圍用地的土地基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、出讓低價,按不同級別分別由省、市、縣土地管理部門會同同級價格主管部門評估和測算。土地基準(zhǔn)地價,按規(guī)定程序?qū)徍伺鷾?zhǔn)后,由同級政府公布執(zhí)行。也就是說,城市土地價格是價格等部門的一項日常管理工作,土地成本測算的依據(jù)充分明確。退一步講,現(xiàn)在的城市土地出讓采用的都是掛牌招標(biāo)方式,其價格也是透明的,不存在無法測算或測算不準(zhǔn)的問題。

      第二,關(guān)于開發(fā)成本,動態(tài)看確實存在物價漲跌、收費多少等變數(shù),但一個不容忽視的事實是,目前開發(fā)商拿地后普遍采取的開發(fā)方式都是統(tǒng)一競標(biāo)蓋房的模式,把開發(fā)成本事先固定下來。也就是說,只要開發(fā)商有資格進(jìn)行價格備案以及申領(lǐng)預(yù)售許可證,進(jìn)而需要成本測算時,其開發(fā)成本就已經(jīng)基本被轉(zhuǎn)移到建筑商并固定下來,也不存在無據(jù)可依的問題。而關(guān)于其它費用,如房產(chǎn)稅費是固定的,管理、銷售、財務(wù)等費用,國家及省市價格成本監(jiān)審辦法均有明確的規(guī)定,不是開發(fā)商想增加就能隨意增加的,符合相關(guān)規(guī)定才予以核進(jìn)成本。同時還有同類城市、類似樓盤的成本可資比較,而且最后審核的房價是要統(tǒng)一公示并接受公眾檢驗的,誰高誰低、誰的最劃算最合理,公眾心理最有數(shù)。

      由此可見,“利潤控制在10%”的商品房新政,不是心血來潮的胡亂作為,而是在積極行使相關(guān)管理職能,維護(hù)群眾利益。而且,作為管理房價過快上漲的有益嘗試,理應(yīng)得到更多理解和支持,而不是想當(dāng)然的懷疑和莫須有的質(zhì)疑。但是,這項新政畢竟是剛剛開展,需要相關(guān)成本測算人員以更加敬業(yè)的態(tài)度、更加精湛的專業(yè)技術(shù),合理核減房價申報成本。同時,物價部門還要以更加開放的態(tài)度,接受職能部門和群眾對成本測算工作的監(jiān)督,陽關(guān)作業(yè)。

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