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國慶之前突然空降的“國五條”極大地震撼了國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，各地聞風(fēng)而動，出臺了不少地方辦法?！跋拶徚睢本秃苡写硇?。迄今，上海、北京、杭州等地均出臺了限制購房套數(shù)辦法，明令一個家庭只能新購買一套房。

看上去，“限購”將打擊買方人氣，并可能造成量價齊跌的結(jié)果，但在事實(shí)上，“限購令”卻沒有起到立竿見影的作用。除了確實(shí)壓制了部分潛在需求之外，也需要重視其短期刺激成交、抬高價格、無助供給等負(fù)面作用。

地方政府此次貫徹“國五條”以“限購”為先，起因在于此次中央政府調(diào)控文件中的嚴(yán)厲措辭。此前，自上而下的調(diào)控政策雖也賦予地方政府權(quán)限內(nèi)的“限購”手段，但表述時往往采用“可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”，這類語氣溫吞的說法，給了地方政府極大的操作空間。例如，地方政府完全可以將限購住宅套數(shù)規(guī)定成三套、五套，乃至可以認(rèn)為本地實(shí)際情況并不適用于“限購”手段。但在國慶前的文件中，以上漏洞被一次堵死，內(nèi)容升級為“要在一定時間內(nèi)限定購房套數(shù)”，從“可”到“要”，同時刪去了“臨時性”提法，嚴(yán)厲程度不容置疑。正是基于此，才有了各地的“限購令”紛紛出爐。目前看，房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重的幾個一線城市均已做出明確姿態(tài)，出臺了本地版本的“限購”政策，在個別二線、三線地市，如北京周邊的河北三河、固安等也有跟進(jìn)者，總體上，“限購令”正不折不扣地逐步得到貫徹，這是毋庸置疑的。

但“限購”之后，打壓樓市成交量和成交價格的效果卻很難用滿意來形容。

在上海，10月8日，上海新建商品房成交量超過1000套，與9月最高單日成交量持平，長假后第二天，10月9日的成交量雖有所滑落，但也超過了700套。而到了10月10日，上海商品房的成交量竟然已經(jīng)輕松突破了800套。在北京，目前雖然成交趨降，但價格漲幅絲毫不差。以國慶期間開盤的北京五個住宅項(xiàng)目為例，平均成交價為22753元/平方米，與九月20131元/平方米的均價相比，上漲超過13%。

在還未實(shí)行“限購令”的地區(qū)，則已成風(fēng)聲鶴唳、需求暴增之勢。以廣州為例，從有傳聞流布開始，廣州市一手住宅網(wǎng)簽量開始節(jié)節(jié)沖上新高，10月7日365套、10月8日775套、10月9日1153套、10月10日1483套……

事實(shí)證明，“限購令”的負(fù)面作用實(shí)在不可低估。一眼看去，就至少有直接造成需求恐慌、間接幫助樓價沖高等問題。而且，在現(xiàn)實(shí)操作中，對于限制外地購房的實(shí)際效果而言，一旦出現(xiàn)夫妻雙方均不是本地戶籍人口，又不在本地辦理結(jié)婚登記，同時也沒有在信貸征信系統(tǒng)中顯示已婚記錄和配偶身份信息的情況，作為“限購令”的執(zhí)行單位——房地產(chǎn)交易登記主管部門將很難查詢到真實(shí)的購房情況。即使采用向各地民政部門發(fā)出查詢函，查詢申請購房者的婚姻登記和戶籍情況的辦法，也多是勞神費(fèi)力，效果極差。何況，部分炒房客還有可能會以父母和岳父母的名義買房，而那些大規(guī)模炒樓的購房者，甚至還可能以公司法人名義買房。一言以蔽之，道高一尺，魔高一丈。

我們不禁要問，一個本來用心良好的政策為什么落得如此下場呢？

必須看到，“限購令”的尷尬處境，和近幾年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的遭遇頗多類似之處，其問題邏輯一以貫之。說白了，就是行政力指望靠單純打壓需求，來省時省力地控制價格漲幅，充分滿足短期內(nèi)機(jī)會主義的政策目標(biāo)，就必然要遭到市場的反制。

國內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)市場價格從2005年年底起漲，到2008年年末稍息，2009年年中開始再次瘋狂至今，有關(guān)部門之所以錯過了一個又一個上好的時間窗口，原因只有一個，就是從沒想過真要提供給市場足夠的供給。我們很難想象，一邊是擠牙膏一樣供地、蝸牛速度建廉租房、人為給保障房設(shè)計“多軌制”，一邊就能夠通過限制購房套數(shù)管住價格。

總而言之，解決不了供求問題，就根本談不上解決中國房地產(chǎn)市場亂象。龐大的自住、投資和投機(jī)需求只要無處可去，即使將來搞出夫妻雙方、父母兩代三個家庭限制購買一套房，也是于事無補(bǔ)的。