國慶之前突然空降的“國五條”極大地震撼了國內(nèi)的房地產(chǎn)市場,各地聞風(fēng)而動,出臺了不少地方辦法?!跋拶徚睢本秃苡写硇?。迄今,上海、北京、杭州等地均出臺了限制購房套數(shù)辦法,明令一個家庭只能新購買一套房。
看上去,“限購”將打擊買方人氣,并可能造成量價齊跌的結(jié)果,但在事實(shí)上,“限購令”卻沒有起到立竿見影的作用。除了確實(shí)壓制了部分潛在需求之外,也需要重視其短期刺激成交、抬高價格、無助供給等負(fù)面作用。
地方政府此次貫徹“國五條”以“限購”為先,起因在于此次中央政府調(diào)控文件中的嚴(yán)厲措辭。此前,自上而下的調(diào)控政策雖也賦予地方政府權(quán)限內(nèi)的“限購”手段,但表述時往往采用“可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”,這類語氣溫吞的說法,給了地方政府極大的操作空間。例如,地方政府完全可以將限購住宅套數(shù)規(guī)定成三套、五套,乃至可以認(rèn)為本地實(shí)際情況并不適用于“限購”手段。但在國慶前的文件中,以上漏洞被一次堵死,內(nèi)容升級為“要在一定時間內(nèi)限定購房套數(shù)”,從“可”到“要”,同時刪去了“臨時性”提法,嚴(yán)厲程度不容置疑。正是基于此,才有了各地的“限購令”紛紛出爐。目前看,房地產(chǎn)泡沫最為嚴(yán)重的幾個一線城市均已做出明確姿態(tài),出臺了本地版本的“限購”政策,在個別二線、三線地市,如北京周邊的河北三河、固安等也有跟進(jìn)者,總體上,“限購令”正不折不扣地逐步得到貫徹,這是毋庸置疑的。
但“限購”之后,打壓樓市成交量和成交價格的效果卻很難用滿意來形容。
在上海,10月8日,上海新建商品房成交量超過1000套,與9月最高單日成交量持平,長假后第二天,10月9日的成交量雖有所滑落,但也超過了700套。而到了10月10日,上海商品房的成交量竟然已經(jīng)輕松突破了800套。在北京,目前雖然成交趨降,但價格漲幅絲毫不差。以國慶期間開盤的北京五個住宅項(xiàng)目為例,平均成交價為22753元/平方米,與九月20131元/平方米的均價相比,上漲超過13%。
在還未實(shí)行“限購令”的地區(qū),則已成風(fēng)聲鶴唳、需求暴增之勢。以廣州為例,從有傳聞流布開始,廣州市一手住宅網(wǎng)簽量開始節(jié)節(jié)沖上新高,10月7日365套、10月8日775套、10月9日1153套、10月10日1483套……
事實(shí)證明,“限購令”的負(fù)面作用實(shí)在不可低估。一眼看去,就至少有直接造成需求恐慌、間接幫助樓價沖高等問題。而且,在現(xiàn)實(shí)操作中,對于限制外地購房的實(shí)際效果而言,一旦出現(xiàn)夫妻雙方均不是本地戶籍人口,又不在本地辦理結(jié)婚登記,同時也沒有在信貸征信系統(tǒng)中顯示已婚記錄和配偶身份信息的情況,作為“限購令”的執(zhí)行單位——房地產(chǎn)交易登記主管部門將很難查詢到真實(shí)的購房情況。即使采用向各地民政部門發(fā)出查詢函,查詢申請購房者的婚姻登記和戶籍情況的辦法,也多是勞神費(fèi)力,效果極差。何況,部分炒房客還有可能會以父母和岳父母的名義買房,而那些大規(guī)模炒樓的購房者,甚至還可能以公司法人名義買房。一言以蔽之,道高一尺,魔高一丈。
我們不禁要問,一個本來用心良好的政策為什么落得如此下場呢?
必須看到,“限購令”的尷尬處境,和近幾年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的遭遇頗多類似之處,其問題邏輯一以貫之。說白了,就是行政力指望靠單純打壓需求,來省時省力地控制價格漲幅,充分滿足短期內(nèi)機(jī)會主義的政策目標(biāo),就必然要遭到市場的反制。
國內(nèi)一線城市的房地產(chǎn)市場價格從2005年年底起漲,到2008年年末稍息,2009年年中開始再次瘋狂至今,有關(guān)部門之所以錯過了一個又一個上好的時間窗口,原因只有一個,就是從沒想過真要提供給市場足夠的供給。我們很難想象,一邊是擠牙膏一樣供地、蝸牛速度建廉租房、人為給保障房設(shè)計“多軌制”,一邊就能夠通過限制購房套數(shù)管住價格。
總而言之,解決不了供求問題,就根本談不上解決中國房地產(chǎn)市場亂象。龐大的自住、投資和投機(jī)需求只要無處可去,即使將來搞出夫妻雙方、父母兩代三個家庭限制購買一套房,也是于事無補(bǔ)的。
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