數(shù)據(jù)下滑是否意味樓價果真下降？ - 經(jīng)濟論衡

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數(shù)據(jù)下滑是否意味樓價果真下降？

www.fjnet.cn?2010-07-13 10:59? 上海商報?來源：上海商報我來說兩句

國家統(tǒng)計局昨日公布，70個大中城市的住房價格在6月份同比上升了11．4％，與上月的12．4％的同比漲幅相比，6月漲幅下跌了1個百分點，同時，這也是房價連續(xù)兩個月出現(xiàn)同比增速減慢。

數(shù)據(jù)一公布，已有市場人士開始“驚呼”，房價已經(jīng)開始走入下降通道，對房地產(chǎn)市場的強烈打壓政策也需要作出一定的調(diào)整。在這里，我們需要厘清的是，房價是否果真出現(xiàn)了下跌？弄清楚這個問題后，我們才能對未來的政策方向作出進一步的判斷。

解決房價是否下跌的問題，首先需要對同比和環(huán)比數(shù)據(jù)進行一定程度的了解。環(huán)比數(shù)據(jù)一般來說先行于同比數(shù)據(jù)，簡單來說，如果環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)上升，那么，同比數(shù)據(jù)由于基數(shù)原因，將可能在幾個月之后才能出現(xiàn)趨勢性上升，反之亦然。這也是經(jīng)濟研究者們將環(huán)比數(shù)據(jù)看得比同比數(shù)據(jù)更重要的原因。但在現(xiàn)實操作中，由于同比數(shù)據(jù)較易理解，同時環(huán)比數(shù)據(jù)由于受到季節(jié)性的影響，容易在判斷上造成一般讀者的困難，因此，同比數(shù)據(jù)更易于在媒體進行傳播。這些關(guān)于同比和環(huán)比的基礎(chǔ)知識，相信很多人都有一定的了解，而另一點不為很多人所熟知的，是同比數(shù)據(jù)實際上基本等于過去12個月的環(huán)比數(shù)據(jù)之和，這一點也相當重要，同時，這也是很多經(jīng)濟預測所慣用的研究方法，背后的數(shù)學原理由于涉及簡單的微積分，不多贅述，但記住這個結(jié)論很重要，即同比數(shù)據(jù)等于過去12個月的環(huán)比數(shù)據(jù)之和，簡單來說，房價在6月同比漲幅為11．4％，如果前11個月的環(huán)比漲幅之和為11．5％，那么6月份的房價環(huán)比漲幅則為－0．1％。

－0．1％，也正是國家統(tǒng)計局公布的6月份的房價環(huán)比漲幅，在之前的11個月中，房價環(huán)比漲幅一直為正，最高值為今年4月份的1．4％，環(huán)比漲幅超過1％的月份也達到了4個。換句說話，在過去的一年中，房價在連續(xù)11個月的高速上漲后，終于在6月份出現(xiàn)了緩慢的幾乎可以認為是統(tǒng)計誤差的環(huán)比下滑，而就是這么一點微小的下滑，就被很多市場觀察者認為房價開始進入下降通道。

房價是否真的進入下降通道呢？從同比數(shù)字上看，是的。讓我們來做這樣一個簡單的假設(shè)，如果在未來的一年，房價如果保持在目前的水平上，換句話說，就是未來一年每個月的房價環(huán)比漲幅為0，那么房價同比上升速度將以每個月約1個百分點的速度下降，到了一年后的今天，房價同比漲幅將為負值，相信到了那個時候，房地產(chǎn)商們將占領(lǐng)所有的輿論陣地，振臂高呼，房價漲幅從去年的最高值13％到了如今的負值，房價起碼已經(jīng)下降了15％，而事實呢？事實是房價在一年內(nèi)保持了平穩(wěn)，根本沒升也沒降，說到底，這就是同比數(shù)據(jù)的秘密，盡管這不是完全的科學合理，但大多數(shù)人觀察問題，都是以這個指標為標準的。

那么，我們會看到怎樣的政策反應呢？很不幸，當房價同比出現(xiàn)快速下滑時，盡管實際房價水平保持平穩(wěn)，政策決策者們都會迅速作出反應，而這些反應首先表現(xiàn)為信貸政策放松，而對政策相對敏感的炒房者也將首先進入一手房市場，造成一手房脫銷，進而推高開發(fā)商的拿地熱情，開發(fā)商們進一步進入土地市場，推高樓板價，而反過來又推高二手房價。如此一來，新一輪的房價上漲周期就開始形成，而當房價同比漲幅再度進入兩位數(shù)區(qū)間時，宏觀調(diào)控政策又出，新一輪房地產(chǎn)市場緊縮開始，房價也進入一輪同比下降區(qū)間。

一輪又一輪的調(diào)控背后，盡管很少有人注意到，但同比房價漲幅卻一直是藏在政策背后的重要依據(jù)，當房價同比漲幅又出現(xiàn)新一輪的下滑時，政策的寬松也就難以避免了。