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萬科、深圳、降價(jià)——這三個(gè)詞對中國房地產(chǎn)市場具有重要意義。有媒體報(bào)道，6月4日和5日，萬科在深圳再次上演夜晚開盤，分別推出了萬科清林徑和萬科第五園四期。兩個(gè)項(xiàng)目的開盤價(jià)皆明顯低于預(yù)期，結(jié)果是，一個(gè)賣光，一個(gè)熱銷八成。

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場處于非常敏感的時(shí)間段。自4月中旬啟動罕見的嚴(yán)厲調(diào)控以來，全國重點(diǎn)城市房屋成交量大幅下滑，但新房價(jià)格依然堅(jiān)挺。近期，國土資源部一周連出兩道土地增值稅的“清算令”，房產(chǎn)稅改革列為今年財(cái)政部工作計(jì)劃，以及三部委出臺二套房貸細(xì)則，都讓人體察到調(diào)控政策仍未放松。

如果開發(fā)商都不降價(jià)，調(diào)控也就不可能放松。當(dāng)恒大地產(chǎn)于今年6月初率先采取全國八五折促銷行動時(shí)，業(yè)內(nèi)人士都在猜測萬科何時(shí)會降價(jià)。作為行業(yè)龍頭老大，萬科的一舉一動都受到關(guān)注，回顧2007年底，隨著王石“拐點(diǎn)論”的現(xiàn)身，萬科是大型地產(chǎn)商中首先全國性降價(jià)的。其后，跟風(fēng)者不在少數(shù)。

2005年之前，相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)，上海樓市領(lǐng)風(fēng)騷于全國，以致2005年調(diào)控文件“國八條”出臺時(shí)，全國許多城市都抱怨“上海感冒，全國吃藥”。從2005年下半年開始，深圳取代上海，成為全國樓市舞臺上首屈一指的“明星”。上海樓市調(diào)整時(shí)，深圳逆勢上行。尤其是2007年，深圳樓市中投資投機(jī)需求比重和房價(jià)漲幅皆為全國之最。物極必反。2007年，深圳同樣是全國最早出現(xiàn)樓市調(diào)整的城市，三季度成交量已觸頂，四季度就出現(xiàn)房價(jià)下跌，而其他城市比如上海，直至2008年第三季度，房價(jià)才出現(xiàn)明顯下跌。從去年到今年，歷史再度重演。2009年深圳房價(jià)再次飆升，而12月“國四條”出臺后，又是深圳樓市搶先降溫，“買房送500克黃金，交5萬再抵15萬房款”等促銷手段重出江湖。及至眼下，隨著十幾個(gè)新推樓盤已經(jīng)或?qū)⒁祪r(jià)促銷，深圳幾乎所有區(qū)域都已有樓盤降價(jià)。

再看上海的情況：5月份，上海新建商品住宅（剔除動拆遷配套商品房）成交量只有可憐的30萬平米——這是2003年以來除春節(jié)所在月份最低的月成交量，而且供求關(guān)系已由去年的供不應(yīng)求，逆轉(zhuǎn)為嚴(yán)重的供大于求。然而，新房價(jià)依然堅(jiān)守在23000元/平方米左右的歷史高位，雖然也有樓盤進(jìn)行促銷，但多屬郊區(qū)中低檔樓盤，尚未形成整體性降價(jià)格局。

相較一手房的頑強(qiáng)，二手房價(jià)格已出現(xiàn)普遍性松動，如果觀察網(wǎng)上可售量，更能窺見奧秘。眼下，上海一手住房和二手住房的網(wǎng)上可售量分別為572萬平方米和1440萬平方米，分別比4月初增加了20％和45％。尤其值得關(guān)注的是，在2008年底上海樓市最低迷的時(shí)候，二手住房網(wǎng)上可售量最高值為1400萬平方米，而現(xiàn)在已超過了當(dāng)時(shí)的峰值。

一手房網(wǎng)上可售量增幅較小，主要原因是市場觀望情緒濃厚，開發(fā)商不敢輕易開盤，定價(jià)偏高，肯定不好賣，定價(jià)偏低，又有可能引來前期業(yè)主的抗議。更加窘迫的是，部分樓盤的目標(biāo)客戶是投資投機(jī)者，而在政策的嚴(yán)厲打擊下，即使是樓盤降價(jià)，這些謹(jǐn)慎的投資客也不見得敢于入市。

開發(fā)商暫時(shí)不差錢，但多數(shù)企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力。另外，部分一線地產(chǎn)商還有戰(zhàn)略目標(biāo)，比如通過促銷擴(kuò)大市場占有率，從而在愈演愈烈的地產(chǎn)巨頭競爭中處于有利位置?；仡?008年，早降價(jià)者早得利，堅(jiān)持不降價(jià)者2009年獲得了暴利，最倒霉的是2008年四季度和2009年一季度降價(jià)的。

那么，接下來，不僅是深圳，也不僅是萬科，將有越來越多城市和開發(fā)商，加入到降價(jià)的陣營中來。而此次調(diào)控，力度遠(yuǎn)大于上輪，而且也難以再現(xiàn)“國際金融危機(jī)救中國樓市”的“大喜劇”。理性的開發(fā)企業(yè)都應(yīng)領(lǐng)悟政策和市場大勢，現(xiàn)在降價(jià)肯定優(yōu)于四季度降價(jià)。至于2011年的市場，筆者既不悲觀，也難以樂觀。企業(yè)只能賭上一把了。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長）