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其三，限制了外地的投資投機(jī)性購(gòu)房需求。政策中有兩層限制。第一層：“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。”這一條面向全國(guó)，這對(duì)近幾年大量游蕩于一二線城市的外地投資投機(jī)需求，尤其是溫州炒房團(tuán)，意味著貸款門檻和成本大幅提高。這將使全國(guó)所有熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)需求，都受到負(fù)面影響。

第二層：“商品住房?jī)r(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。”這一規(guī)定看似嚴(yán)厲，卻會(huì)被部分地方政府有意放松。到底哪些城市才算房?jī)r(jià)過高城市，國(guó)家并無明確認(rèn)定，而在當(dāng)前樓市急速降溫的情況下，多數(shù)城市都不愿將調(diào)控細(xì)則制定得過于嚴(yán)格。比如前段時(shí)間，廣州、重慶等城市出臺(tái)的“國(guó)十條”細(xì)則中，就沒有嚴(yán)格限制三套房貸。所以，第二層的限制效果，反倒沒有第一層大。

那么，二套房貸最新細(xì)則的影響若何？首先，我們必須要明白一點(diǎn)，在所有房地產(chǎn)調(diào)控政策中，最管用的就是房貸政策。近年來我國(guó)商品住宅的購(gòu)買者中，三分之二使用按揭貸款，而開發(fā)商的資金來源中，有相當(dāng)比重屬于個(gè)人房貸轉(zhuǎn)化成的銷售資金。所以每次房貸政策收緊，都會(huì)壓制樓市，比如2007年9月“二套房貸新政”的出臺(tái)，成為市場(chǎng)由盛轉(zhuǎn)衰的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；而2008年10月房貸政策的放寬，又成為市場(chǎng)走出低谷的開端。

相較而言，稅收政策的作用要弱很多，雖然當(dāng)前房產(chǎn)稅似乎來勢(shì)洶洶，實(shí)則威力遠(yuǎn)不及嚴(yán)厲執(zhí)行的二套房貸新政。之前，各家商業(yè)銀行或者猶豫不決，或者還能打點(diǎn)“擦邊球”，如今全國(guó)統(tǒng)一的執(zhí)行細(xì)則既出，它們即使想在放貸過程中放松一些，回旋空間也被大大壓縮。

接下來，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的速度將加快，而且內(nèi)涵也將發(fā)生變化。今年4月中旬到6月初，多數(shù)大城市商品住宅成交量大幅萎縮，雖然速度和幅度都是近十年來所罕見，但新房?jī)r(jià)格總體仍在高位。去年市場(chǎng)火爆，開發(fā)商銷售資金回籠量很大，因此企業(yè)暫時(shí)不差錢，除了恒大地產(chǎn)啟動(dòng)全國(guó)八五折統(tǒng)一促銷外，基本上看不到大型地產(chǎn)商大范圍的降價(jià)行動(dòng)。

可是，企業(yè)終究拗不過大勢(shì)，降價(jià)已成必然。所謂大勢(shì)，集中體現(xiàn)在三點(diǎn)。首先，此番細(xì)則如此嚴(yán)厲，再聯(lián)想到近期國(guó)稅總局居然一周內(nèi)對(duì)土地增值稅連發(fā)兩道“清查令”，可知短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不可能松懈，至少在一線城市房?jī)r(jià)合理下調(diào)之前是如此。其次，市場(chǎng)在調(diào)整的時(shí)候有自己的規(guī)律，量變?cè)缬趦r(jià)變，成交量大跌后，價(jià)格必將下跌，現(xiàn)在看來，二套房貸細(xì)則將加快這一進(jìn)程。再次，開發(fā)商對(duì)后市的預(yù)期也將變得更加謹(jǐn)慎或者說悲觀，加之資金面正由寬松漸趨緊張，開發(fā)商必然加入降價(jià)促銷的行列。

最終結(jié)果是，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將加速出現(xiàn)。4月份，全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)較3月份上漲1.4%，5月份環(huán)比漲幅將快速收窄，6月份環(huán)比即有可能接近零增長(zhǎng)，7月份出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的概率極大。2008年那輪樓市調(diào)整，經(jīng)歷了八個(gè)月左右，這一指標(biāo)才出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)，而今年則不需那么久。至于房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)止跌，需要關(guān)注二套房貸政策何時(shí)才會(huì)松動(dòng)，今年第四季度是有可能的。