SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹最近在接受記者采訪時(shí)指出，中國(guó)大約有三分之一的房地產(chǎn)開發(fā)公司是從來不蓋房子的，就是倒賣土地。在潘石屹看來，近幾年中國(guó)房?jī)r(jià)大幅度上漲的重要原因之一就是囤地導(dǎo)致供求失衡。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也認(rèn)為，企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地，是基于利益驅(qū)動(dòng)，而地方政府縱 容這種囤地的行為，同樣也是利益驅(qū)動(dòng)(11月1日央視“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”)。
土地作為一種稀缺資源，在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企、人民不堪重負(fù)的情況下，土地的閑置不僅是一種資源浪費(fèi)、暴殄天物，更是一種以囤積居奇來擾亂市場(chǎng)秩序的非法行為。一方面，開發(fā)商的囤地間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，吹大房地產(chǎn)泡沫;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)囤地占用大量銀行資金，積累金融風(fēng)險(xiǎn)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，土地不但是一種有著強(qiáng)烈區(qū)域壟斷屬性的產(chǎn)品，也具有一定的公共產(chǎn)品屬性，這都表明，對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的管制，政府有著充分的理由。
對(duì)于開發(fā)商的囤地行為，各地都出臺(tái)過一些辦法，諸如“閑置土地處理辦法”、“閑置土地管理辦法”等等，總之，這些辦法、規(guī)定都大同小異。以北京市為例，《北京市閑置土地處理辦法》明確規(guī)定，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以后，連續(xù)滿1年或者超過1年未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的，或超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期1年以上(含1年)未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的，即屬閑置土地。對(duì)于閑置土地，不滿2年的，由土地行政主管部門核發(fā)《限期動(dòng)工開發(fā)通知書》，并按照規(guī)定征收土地閑置費(fèi)，“土地閑置滿2年的，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可以無償收回?！?
法律是灰色的，而現(xiàn)實(shí)之樹常青。法律的工具性必須經(jīng)由大量的人力、物力來執(zhí)行。即便各地都有各種“閑置土地管理辦法”，而且看起來很嚴(yán)格，但在現(xiàn)實(shí)的操作中，卻往往淪為一個(gè)“過剩的法律”。
仍以《北京市閑置土地處理辦法》為例，從文本上來看，這個(gè)規(guī)定似乎言之鑿鑿，但實(shí)際上卻漏洞百出。通觀全部條款，最核心的字眼是“經(jīng)某某機(jī)關(guān)批準(zhǔn)”。更重要的是，對(duì)于“土地閑置滿2年的”，處理辦法只是說“可以”收回，而不是一定要收回。這個(gè)彈性條件，令許多閑置土地一“閑”就是數(shù)年甚至超過10年。有統(tǒng)計(jì)顯示，1998年至2008年10年間，全國(guó)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購(gòu)置面積達(dá)到31.3億平方米;而截至2008年底，全國(guó)土地開發(fā)量則僅為19.4億平方米，換言之，仍有近40%的土地滯壓于開發(fā)商手中。這些開發(fā)商的“主動(dòng)性積壓”何曾將這些“規(guī)定”和“辦法”放在眼中?
根據(jù)目前的慣例，對(duì)土地閑置費(fèi)，一般為土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)格的10%左右。這點(diǎn)費(fèi)用，對(duì)于暴漲的土地市場(chǎng)，無異于九牛一毛。更令人擔(dān)憂的是，政府在炒地現(xiàn)象中，也是獲利者之一。拋開其中的腐敗不談，就政府而言，一方面，他們可以從中獲得豐厚的土地閑置費(fèi);另一方面，二級(jí)市場(chǎng)中土地價(jià)格的炒高，對(duì)于土地一級(jí)市場(chǎng)中的唯一出讓者“地方政府”來說，也無疑是一個(gè)利好消息。開發(fā)商與地方政府在這個(gè)利益鏈條中，就是一個(gè)攻守同盟，在這種情況下，房?jī)r(jià)焉能不漲?
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