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2003年，“物業(yè)稅”這個(gè)新名詞出籠，至今熱議不止。小稅種，大討論，這本來(lái)是一件好事。社會(huì)大眾對(duì)稅收問(wèn)題越來(lái)越關(guān)注，是社會(huì)進(jìn)步的一個(gè)標(biāo)志。但在一波又一波的熱議中，夾雜著對(duì)物業(yè)稅的種種誤解。

誤解一：物業(yè)稅是我國(guó)要開(kāi)征的一個(gè)新稅種

這個(gè)誤解是由“物業(yè)稅”這個(gè)新叫法引起的，其實(shí)就是房地產(chǎn)稅，或房產(chǎn)稅的另一種說(shuō)法。不少?lài)?guó)家都開(kāi)征了這個(gè)稅，我國(guó)也不例外，其實(shí)早就有這個(gè)稅，并有兩個(gè)稅種。一是城市房地產(chǎn)稅，另一個(gè)是房產(chǎn)稅。前者以《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的形式于1951年由原政務(wù)院頒布實(shí)施，后者以《房產(chǎn)稅暫行條例》形式于1986年由國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施。1986年房產(chǎn)稅開(kāi)征之后，對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，城市房地產(chǎn)稅僅對(duì)外資企業(yè)和外籍個(gè)人征收。2009年，取消城市房地產(chǎn)稅，對(duì)外資企業(yè)和外籍個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，我國(guó)房產(chǎn)稅制度實(shí)現(xiàn)了內(nèi)外統(tǒng)一，也徹底結(jié)束了我國(guó)對(duì)內(nèi)外資分設(shè)稅種的歷史。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。同時(shí)，現(xiàn)行政策規(guī)定對(duì)個(gè)人出租住房和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。 現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例對(duì)一些房產(chǎn)規(guī)定免稅，包括對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。對(duì)納稅確有困難的納稅人，條例還授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市人民政府定期減征或免征房產(chǎn)稅。

與國(guó)外相比，不同之處有兩點(diǎn)：一是征稅范圍不同。我國(guó)是針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，而且不含農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)，而國(guó)外一般是全覆蓋，包括經(jīng)營(yíng)性的和非經(jīng)營(yíng)性的自己居住房產(chǎn)。二是計(jì)稅依據(jù)不同。國(guó)外一般按照評(píng)估值計(jì)稅，我國(guó)是按照原值計(jì)稅。

由此可見(jiàn)，我國(guó)并非沒(méi)有物業(yè)稅，只是由于對(duì)個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)免于征收，使大多數(shù)人感覺(jué)不到這個(gè)稅的存在而已。

誤解二：物業(yè)稅或房產(chǎn)稅可以抑制房?jī)r(jià)

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)稅能打擊投機(jī)性購(gòu)房，是有效地抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一柄利器。房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，是多種因素促成的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)來(lái)分析，任何物品價(jià)格的快速上漲，要么是需求過(guò)旺，要么是供給不足，或二者兼而有之。住房是一種特殊商品，供給不可能是無(wú)限的，尤其受到土地的約束。而從需求來(lái)看，作為安家立業(yè)的基本條件，具有很強(qiáng)的剛性需求。但同時(shí)又可以是投資品，作為投資工具，可以有無(wú)限的需求。

征稅，無(wú)論保有環(huán)節(jié)的稅收，還是交易環(huán)節(jié)的稅收，其作用是增大交易成本，包括持有成本和銷(xiāo)售成本，但成本不決定價(jià)格。在需求旺盛的情況下，尤其是在預(yù)期房?jī)r(jià)不斷上漲的情況下，所有的成本都是可以轉(zhuǎn)嫁出去的，稅收也不例外。能炒房的人，不會(huì)在乎持有房子期間交一點(diǎn)稅，到時(shí)候都能從房?jī)r(jià)中收回來(lái)?，F(xiàn)在的房產(chǎn)交易流行“凈價(jià)”方式，所有稅費(fèi)由購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，包括所得稅在內(nèi)。

物業(yè)稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的前提是稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁，通過(guò)稅收拿走炒房者的一塊收益，得利少了，炒房的人才會(huì)減少，住房的投機(jī)性需求才會(huì)減弱。否則，稅收所起到的作用是相反的，不是抑制房?jī)r(jià)，而是推高房?jī)r(jià)。尤其是在住房剛性需求旺盛的條件下，更是為炒房者提供了機(jī)會(huì)。

還有一說(shuō)，征稅會(huì)擴(kuò)大住房持有成本，迫使那些持有幾套住房的人“吐出”一部分房子，這樣可擴(kuò)大住房供應(yīng)，從而抑制房?jī)r(jià)上漲。對(duì)住房消費(fèi)者而言，保有環(huán)節(jié)征稅，會(huì)增大養(yǎng)房的成本，對(duì)部分潛在的住房消費(fèi)者的選擇會(huì)產(chǎn)生一定影響。但這種影響主要是住房需求結(jié)構(gòu)，或者說(shuō)住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)，對(duì)住房需求總量的影響微乎其微。

不難看出，用稅收手段去抑制房?jī)r(jià)，其作用是不確定的，一般情況下是無(wú)效的。除非是征收重稅，一下子把房?jī)r(jià)推高到無(wú)人接手的地步，或使炒房者在等待房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中無(wú)法承受重稅，這樣想炒房的人就會(huì)退避三舍。但這是一種休克療法，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)。以這樣的方式來(lái)抑制房?jī)r(jià)，與通過(guò)強(qiáng)制取消房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)抑制房?jī)r(jià)無(wú)異，顯然不可取。