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      增加廉租房供應(yīng) 制約房?jī)r(jià)非理性上漲的撒手锏
      fzmjx.cn?2009-12-30 08:37? 陸一?來源:中國證券報(bào)    我來說兩句

      同樣的是,1998年的房改決策基礎(chǔ)是誘導(dǎo)和激發(fā)國民消費(fèi),2009年推動(dòng)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的決策基礎(chǔ)仍然是促進(jìn)國民消費(fèi)。但十多年的房改已經(jīng)將一線城市的房?jī)r(jià)推高到令人咋舌的程度,國民消費(fèi)貸款的90%都被住房貸款所占有;那現(xiàn)在如果沒有徹底的改弦更張,下一輪是否會(huì)將中國二三線城市的房?jī)r(jià)也推向不合情理的高臺(tái)上去呢?

      當(dāng)1998年取消福利分房,住宅商品化、市場(chǎng)化以后,全體國民除了已有的居屋之外,開始“被市場(chǎng)化”解決(改善)今后人生和后代的居住問題。于是住房私有化成了獨(dú)木橋,購房成了單通道。

      在建設(shè)部2005年公布的關(guān)于國人住宅水準(zhǔn)的權(quán)威年度報(bào)告——“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)”稱,2005年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積升至26.11平方米,住宅私有率更是高達(dá)81.62%,比2004年的80.77%提高了近1個(gè)百分點(diǎn)。相對(duì)于美國的68%、英國的67%、德國的42%,單看81.62%,確是一個(gè)值得政府津津樂道的數(shù)字,至少表明普通百姓的住房條件逐步改善,而且越來越多的人擁有自己的資產(chǎn)。但是這個(gè)統(tǒng)計(jì)結(jié)果卻因?yàn)槠鋽?shù)字的準(zhǔn)確性和概念的模糊性而受到廣泛質(zhì)疑。但更重要的是在這數(shù)字背后的社會(huì)問題卻被忽視了。

      住房是一種帶有社會(huì)公共品意義的產(chǎn)品或商品,我們真的需要那么高的住房私有率嗎?我們目前所要承受的諸多住房難題之外,還有一個(gè)問題是:我們?nèi)绾蚊鎸?duì)這么分散的、“私有化”的住房出租市場(chǎng)?

      在國外,在不高的住房自(私)有率之外,絕大多數(shù)人是用租房解決居住問題。而出租市場(chǎng)的主體是政府、政府控制的大機(jī)構(gòu)(企業(yè))和專業(yè)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司。這一來解決了公共政策的落實(shí)問題,二來解決了經(jīng)營(yíng)規(guī)?;I(yè)化的問題,避免了“反公地悲劇”所造成的“困局經(jīng)濟(jì)”狀況出現(xiàn)。

      滿足低收入人群的住房需求,廉租房同樣可以制約房?jī)r(jià)的非理性上漲。媒體公布的公式稱,廉租房與房?jī)r(jià)呈反比關(guān)系。廉租房的供給每增加5%,就會(huì)迫使房?jī)r(jià)下降3%-4%,最大的受益者是普通老百姓。

      反觀我國的住宅出租市場(chǎng),完全復(fù)制了我國臺(tái)灣私人(個(gè)人)小業(yè)主分散經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)模式。在我國的財(cái)政體系中,社會(huì)保障重在保吃穿、保就業(yè)、保養(yǎng)老(這些都還沒有能夠完全保?。?,而住房并沒有納入預(yù)算科目。再加上商業(yè)地產(chǎn)帶來的收入,這些都令地方政府忽視了公共住房建設(shè),各級(jí)政府無心、無意參與住宅出租市場(chǎng)、特別是廉租房市場(chǎng)。大機(jī)構(gòu)和專業(yè)企業(yè)除了最高端的豪宅出租市場(chǎng)以外,對(duì)有關(guān)民生的普通住宅出租市場(chǎng)不屑一顧。租金和房?jī)r(jià)基本同步漲跌,國民完全沒有選擇的余地,在公共住房提供上,國民失去了本應(yīng)由政府提供的社會(huì)保障和依靠。

      只要政府有決心將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的70%-80%做成政府控股公司、國有企業(yè)以及專業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司控制的廉租屋,用政府出讓土地的收益定向補(bǔ)貼,以美國、澳大利亞等國成功運(yùn)轉(zhuǎn)的REITs這樣權(quán)益性的金融創(chuàng)新吸收國民自有資金來投資并分享房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期上升的收益,這樣才能使得絕大多數(shù)國民即所有適婚青年和無力購房者都有房可住,也使得部分國民的投資需求得到滿足。


      責(zé)任編輯:趙舒文
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