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      謝經(jīng)榮:國(guó)外房地產(chǎn)泡沫的治理及啟示

      2014-12-12 10:20:02??來(lái)源:  責(zé)任編輯:鄭思楠   我來(lái)說(shuō)兩句
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      我國(guó)正處于快速發(fā)展期,居民生活水平的提高和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)形成了巨大需求。近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?。但一些城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,超出了一般居民的購(gòu)買能力,也給整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。這篇文章分析了最近20年國(guó)外發(fā)生的幾次房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)和治理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),具有一定啟示意義。

      ——編者

      房地產(chǎn)泡沫是由房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格遠(yuǎn)超其實(shí)際價(jià)值的現(xiàn)象。在過(guò)去20多年里,世界范圍內(nèi)出現(xiàn)了三次影響較大的房地產(chǎn)泡沫破滅,即1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅、1997年泰國(guó)等國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅和2007年同美國(guó)次貸危機(jī)相關(guān)的房地產(chǎn)泡沫破滅,對(duì)有關(guān)國(guó)家以至世界經(jīng)濟(jì)造成了巨大危害。

      國(guó)外房地產(chǎn)泡沫的特點(diǎn)

      房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅具有規(guī)律性:房地產(chǎn)泡沫發(fā)展過(guò)程具有暴漲、暴跌的特點(diǎn);破滅時(shí)產(chǎn)生的影響大而恢復(fù)慢;房地產(chǎn)泡沫主要是區(qū)域性的。

      日本房地產(chǎn)泡沫始于1983年。當(dāng)時(shí),日本國(guó)際經(jīng)濟(jì)地位上升,東京國(guó)際金融中心形成,眾多國(guó)外大公司進(jìn)入日本投資購(gòu)買房地產(chǎn),引起日本房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲,推動(dòng)日本房地產(chǎn)泡沫形成。上世紀(jì)80年代前期,東京等大城市房地產(chǎn)價(jià)格每年上升30%左右,1987年、1988年兩年商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格較上年分別上升40%、50%。泰國(guó)1988年—1992年房地產(chǎn)價(jià)格每年上升20%—30%,1992年—1997年每年上升40%。房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲導(dǎo)致大量投資、貸款流向房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)成為財(cái)富的聚集地。日本房地產(chǎn)泡沫自1983年產(chǎn)生到1991年破滅,歷時(shí)8年。泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫自1988年產(chǎn)生到1997年破滅,歷時(shí)9年多。房地產(chǎn)泡沫自產(chǎn)生到破滅,印度尼西亞歷時(shí)8年,馬來(lái)西亞歷時(shí)約7年。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫膨脹到一定程度,遇到社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境突然變化,就會(huì)迅速破滅,這一過(guò)程一般為1—2年。泡沫形成時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期快速上漲和泡沫破滅時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格暴跌,是房地產(chǎn)泡沫的重要特點(diǎn)。

      房地產(chǎn)泡沫破滅造成的影響大、涉及面廣,恢復(fù)困難、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)泡沫破滅后,日本經(jīng)濟(jì)從1991年2月開始陷入蕭條,歷時(shí)長(zhǎng)達(dá)32個(gè)月,隨后的七八年一直停滯不前。房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致大量企業(yè)倒閉,進(jìn)而造成金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)大幅度增加甚至倒閉,1995年3月日本金融機(jī)構(gòu)不良債權(quán)額達(dá)40萬(wàn)億日元。房地產(chǎn)價(jià)格、股價(jià)的縮水降低居民的消費(fèi)欲望,日本1993年消費(fèi)增長(zhǎng)降為負(fù)值,嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫破滅還影響企業(yè)投資積極性,造成失業(yè)增多,貧富差距擴(kuò)大,整個(gè)社會(huì)信心長(zhǎng)期不振。泰國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅造成曼谷辦公樓空置率高達(dá)2/3,導(dǎo)致400億美元的銀行呆賬,破壞泰國(guó)的銀行業(yè)和金融體系,大量企業(yè)停產(chǎn)、倒閉,失業(yè)率大幅上升,引發(fā)了全面的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破滅后形成的不良債權(quán)需要慢慢消化,居民信心需要慢慢恢復(fù)。為達(dá)到正常生產(chǎn)水平,日本用了10年時(shí)間,泰國(guó)等用了5年多時(shí)間。

      房地產(chǎn)價(jià)格受國(guó)家經(jīng)濟(jì)、金融、稅收等政策的影響,因而與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有類似的周期性規(guī)律,但房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫主要取決于城市市場(chǎng)狀況。日本發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí),價(jià)格上漲過(guò)快的情況主要出現(xiàn)在大城市圈,特別是首都圈。泰國(guó)、印度尼西亞的房地產(chǎn)泡沫也局限在曼谷、雅加達(dá)等城市。所以說(shuō),房地產(chǎn)泡沫具有較強(qiáng)的區(qū)域性,它的產(chǎn)生主要同城市市場(chǎng)相聯(lián)系。

      判斷房地產(chǎn)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)

      從理論上講,在市場(chǎng)信息充分的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格同按租金計(jì)算的理論價(jià)格是相近的。如果交易價(jià)格上升過(guò)快、高出理論價(jià)格過(guò)多,就會(huì)出現(xiàn)泡沫,因而可以用交易價(jià)格高出理論價(jià)格的程度衡量房地產(chǎn)泡沫情況。由于人們對(duì)房地產(chǎn)的偏好,除了經(jīng)濟(jì)利益,占有房地產(chǎn)還有其他目的,所以交易價(jià)格通常會(huì)高于理論價(jià)格。一般認(rèn)為,交易價(jià)格高于理論價(jià)格1倍以內(nèi)是可以接受的,而高出1倍則表明泡沫現(xiàn)象明顯。1983年以后,日本東京房地產(chǎn)交易價(jià)格開始偏高。交易價(jià)格偏高、上漲過(guò)快,吸引更多資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。到1987年交易價(jià)格偏高107%,房地產(chǎn)泡沫明顯出現(xiàn);1988年偏高220%,1989年、1990年分別偏高330%、320%,最高的1991年達(dá)到509%,泡沫十分嚴(yán)重。泡沫破滅后交易價(jià)格迅速下降到1992年的290%、1993年的185%、1994年的48%。此外,可以用房?jī)r(jià)同房租的比例來(lái)表示房地產(chǎn)泡沫程度,一般認(rèn)為價(jià)租比處在160—200時(shí)可能存在泡沫,高于200時(shí)已出現(xiàn)泡沫,高于250時(shí)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫。

      房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生快、破滅快,但并不是偶然的市場(chǎng)現(xiàn)象,而是同宏觀經(jīng)濟(jì)因素密切相關(guān)的,是可以預(yù)測(cè)和防止的。這需要觀察和分析以下兩類指標(biāo)。

      一是預(yù)示指標(biāo),可預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)同信貸、股票市場(chǎng)密切相關(guān),房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是大量資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的結(jié)果,股價(jià)上升、貨幣供應(yīng)量增加是房地產(chǎn)泡沫的源頭。一般認(rèn)為,股價(jià)上升、貨幣供應(yīng)量增加略早于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。臺(tái)灣有研究認(rèn)為,貨幣供應(yīng)量增加1個(gè)百分點(diǎn),房?jī)r(jià)上漲0.9個(gè)百分點(diǎn);股價(jià)變動(dòng)1個(gè)百分點(diǎn),房?jī)r(jià)變動(dòng)0.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率同總貸款增長(zhǎng)率的比值是預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo),可以說(shuō)明流向房地產(chǎn)業(yè)的資金增長(zhǎng)情況,高于1說(shuō)明流入房地產(chǎn)的資金較多。日本1985年前的這一比值為1,1985年—1991年迅速提高為2左右,說(shuō)明房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)速度快于總貸款增長(zhǎng)速度。相應(yīng)地,房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例快速上升,1984年為17%,1987年上升到20%,1991年3月高達(dá)35.5%。房地產(chǎn)貸款占比越高,泡沫破滅時(shí)造成的破壞也就越大。把這些指標(biāo)結(jié)合起來(lái)分析,可以更好地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫。

      二是指示指標(biāo),可指示泡沫的狀態(tài)。首先是房地產(chǎn)價(jià)格上漲率同GDP增長(zhǎng)率的比值。日本1985年前該指標(biāo)一般在2以下,1985年—1989年在2以上,其中1985年—1987年高達(dá)6—8,出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫。其次是房地產(chǎn)價(jià)格上漲率同CPI的比值。一般來(lái)說(shuō),物價(jià)上漲則房地產(chǎn)價(jià)格同樣上漲;在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫時(shí),房?jī)r(jià)上漲速度快于物價(jià)指數(shù)。日本房地產(chǎn)價(jià)格同物價(jià)上漲率的比值從1970年3月的13.2擴(kuò)大到1973年3月的20.2,再擴(kuò)大到1986年3月的25.2,到1990年3月擴(kuò)大至68.2,顯示房地產(chǎn)泡沫快速膨脹。

      國(guó)外治理房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)

      對(duì)比日本產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)背景,如貨幣升值、順差過(guò)多、國(guó)內(nèi)資本過(guò)剩、銀行貸款利率高于企業(yè)利潤(rùn)率等,我國(guó)當(dāng)前具有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)背景。我國(guó)正處于快速發(fā)展期,這也是房地產(chǎn)泡沫的易發(fā)期。近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快,1998年至2009年對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率超過(guò)10%,成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?008年以后,我國(guó)一些城市房?jī)r(jià)上漲較快。根據(jù)前面所述的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)來(lái)判斷,我國(guó)并沒有出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)泡沫。但一些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快,已超出一般居民的支付能力,個(gè)別城市處于產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的邊緣,需要引起高度重視。中央及時(shí)采取多項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),取得了明顯效果,但還不穩(wěn)固,民間資本迅速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能性仍然存在。分析日、美等國(guó)治理房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),可以獲得諸多啟示。

      保持治理政策的相對(duì)穩(wěn)定,避免政策特別是金融政策調(diào)整過(guò)快過(guò)頻。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅的原因不同、程度有別,但一般同匯率、利率等金融政策的變化密切相關(guān),它們突然降低或提高是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和破滅的重要原因。1985年簽訂廣場(chǎng)協(xié)定后,日本為促進(jìn)內(nèi)需多次調(diào)低貼現(xiàn)率,1987年4次調(diào)整后降低到2.5%,貨幣供應(yīng)量增加12.4%,這是造成房地產(chǎn)泡沫的直接原因。1989年5月份以后又大幅度提高貼現(xiàn)率,1990年8月達(dá)到6%;1990年4月到1991年末日本銀行實(shí)行嚴(yán)格的窗口管理,導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅。再加上1992年起開征土地持有稅,導(dǎo)致日本房?jī)r(jià)連續(xù)下降約8年。美國(guó)次貸危機(jī)以及房地產(chǎn)泡沫也同利率的突然變化有關(guān)。2000年—2004年美國(guó)連續(xù)25次降息,聯(lián)邦基金利率由6.5%下降到1.0%;2005年—2006年又先后17次加息,利率由1.0%提高到5.25%,造成2007年后大量次貸家庭違約,房地產(chǎn)泡沫破滅。這些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)說(shuō)明,對(duì)房地產(chǎn)這種長(zhǎng)期投資進(jìn)行調(diào)控,在政策見效后應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定一段時(shí)期,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

      堅(jiān)持采取綜合措施治理房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。日本和美國(guó)采取單獨(dú)金融政策治理房地產(chǎn)泡沫總體上是不成功的,由于措施過(guò)猛、房?jī)r(jià)下降過(guò)快,泡沫破滅,造成嚴(yán)重后果,經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期蕭條。如果日本降低利率前推出土地持有稅、收緊銀根,房地產(chǎn)泡沫可能不會(huì)發(fā)展到那么嚴(yán)重,造成的損失也不會(huì)那么大。這說(shuō)明,金融政策的變化不僅要考慮物價(jià)、股市、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、投資引導(dǎo),也應(yīng)考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng),考慮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整和引導(dǎo)。在調(diào)控目標(biāo)達(dá)到后,應(yīng)有計(jì)劃、分步驟減緩各種調(diào)控措施。

      兼顧房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征,在國(guó)家大政策、大目標(biāo)不變的情況下,做到因地制宜。我國(guó)區(qū)域差別大,發(fā)展水平不一,各地房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不同發(fā)展階段。在這種情況下,既要保持國(guó)家政策的統(tǒng)一,防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲像滾雪球一樣由大城市向中小城市擴(kuò)展、從沿海向內(nèi)地發(fā)展;又要根據(jù)各地發(fā)展水平、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期狀況,給地方政府一定調(diào)控市場(chǎng)的權(quán)力,促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

      作者簡(jiǎn)介

      謝經(jīng)榮,民盟成員,中國(guó)人民大學(xué)教授?,F(xiàn)任全國(guó)工商聯(lián)副主席、十一屆全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)委員。主要從事土地經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)金融方面的研究。

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