開春以來，房價“拐點”成為從金融圈到微信朋友圈最為熱議的話題之一。香港樓市跳水，杭州、廣州等城市房價下跌，似乎在釋放著房市“拐點”到來的信號。那么，“拐點”真的近在咫尺，抑或只是虛晃一招？倘若房價大面積下行，經(jīng)濟面臨何種風(fēng)險？

可以肯定的是，房市泡沫已然吹起，泡沫破碎只是時間問題。如何“擠泡沫”，讓房地產(chǎn)市場軟著陸，才是最為要緊的問題。

近期，看空房價的聲音漸趨高亢。一向看多樓市的華遠地產(chǎn)董事長任志強日前在亞布力論壇首次對房價做出悲觀預(yù)言，認(rèn)為今年房價漲幅將大幅度下滑。萬科集團董事長王石也用“非常不妙”表達了對今年樓市的觀點，并稱“我不改變我的觀點”。這種情形，即使在樓市調(diào)控最嚴(yán)厲的時期也未出現(xiàn)過。

而樓市出現(xiàn)的許多變化也在支持房地產(chǎn)大佬們的觀點。自2013年7月開始，李嘉誠旗下的長江實業(yè)以及和記黃埔開始猛烈拋售內(nèi)地房產(chǎn)，涉及金額高達410億港元。因經(jīng)營足球而聲名鵲起的廣州恒大地產(chǎn)也開始將國內(nèi)多個城市的項目打折出售。更令人有沖擊感的是那些突發(fā)事件：在香港，新鴻基旗下的房產(chǎn)項目降價幅度一度達到40%；在內(nèi)地樓市指向標(biāo)之一的杭州，樓盤因打折遭老業(yè)主抗議打砸。

調(diào)控了十年未果的房價，真的要在2014年掉頭向下了嗎？盡管部分地區(qū)的市況和今年以來的銀行房貸放款量、房貸市場交易量部分支持這種預(yù)言，但在很大程度上，房價掉頭仍然只是局部現(xiàn)象，而從更廣泛的宏觀層面看，這一預(yù)言實際上仍是寓言。

首先，房價是一種貨幣現(xiàn)象。盡管今年以來銀行前所未有地收緊了房貸，導(dǎo)致交易量出現(xiàn)一定程度的萎縮，但在很大程度上這是季節(jié)性因素導(dǎo)致的結(jié)果。每到年底，銀行額度都會緊張，加之互聯(lián)網(wǎng)金融的崛起讓部分銀行存款搬家，因此銀行對于房貸的審批趨于嚴(yán)格。但是，這并不意味著銀行會放棄房貸業(yè)務(wù)，更不能視為銀行錢緊的征兆。事實上，近期人民幣即期匯價的持續(xù)走貶，以及央行不斷推出的正回購操作，表明防止資金面過于寬松仍是主要考量。更明顯的標(biāo)志是銀行間主流7天期質(zhì)押式回購利率，近來已達到9個月以來的新低。這表明銀行并不差錢。作為全面深化改革的開局之年，防止經(jīng)濟大起大落是基本要求，這也讓保持適度流動性得到了政策保證。流動性的相對寬裕，是房價下跌的主要制動器。

其次，房價的背后還隱藏著土地財政的大問題。土地財政是結(jié)構(gòu)性弊端，確實需要優(yōu)化。但是，這是一個長期的過程。地方政府能夠忍受地價和房價下跌的空間其實十分有限，鑒于目前地方政府提供基本公共服務(wù)的責(zé)任越來越強化，而保障房建設(shè)也需要巨量資金，可以斷言，地方政府對于房價下跌的承受性，遠遠低于銀行的壓力測試結(jié)果。特別是，今年是地方債務(wù)到期的高峰，這將進一步限制地方政府調(diào)控房價的動能。

再次，房價背后還折射出區(qū)域差距的問題。區(qū)域差距的客觀存在，既導(dǎo)致了城市的分化，也導(dǎo)致了房價的分化。出于對公共服務(wù)、個人發(fā)展的需要，一線城市的剛需始終旺盛。這也就意味著，部分二三線城市的房價雖露疲態(tài)，甚至出現(xiàn)了不少新的“鬼城”，但房價下滑不會全面覆蓋所有城市。相反，在開發(fā)商退出部分二三線城市以后，一線城市樓市可能更加火爆。去年12月，京滬廣深四個一線城市的新建商品住宅價格同比漲幅均超過20%，好地段“地王”仍然不斷誕生，即說明了這一點。

第四，消除樓市泡沫所必需的財稅手段還在準(zhǔn)備中。如果地方政府真的能從GDP迷思中解放出來、不再追求短期政績，且房產(chǎn)稅確實發(fā)育成為可長期依靠的財稅來源，那么房價有可能得到部分控制。但是，“稅收法定”原則已得到了前所未有的強調(diào)，房產(chǎn)稅從試點到征收需經(jīng)法定這一關(guān)，因此房產(chǎn)稅擴圍的步伐事實已經(jīng)放緩。

樓市因附加了過多屬性，并不能以通常公式框定。通常公式看“投資回報率”，即“租售比”。正是因為一線城市的平均租售比已經(jīng)超過200：1，遠超國際警戒線，所以包括巴菲特和索羅斯在內(nèi)的許多國際機構(gòu)均認(rèn)為中國樓市存在風(fēng)險。但是，這一模式只在真空中成立。

不過，這并不意味著房價將永遠攀升。從年齡結(jié)構(gòu)看，盡管70、80代人剛性需求難以滿足，許多人只能望房興嘆，但90后城市人口的住房壓力將驟減。房價總有一天隨著剛性需求弱化，隨著流動性更適度，隨著區(qū)域差異縮小在大部分城市落地。

說到底，房子是商品，而不是金融產(chǎn)品，即使天然帶有保值升值的品相?；謴?fù)其本來屬性，需要讓資本更均勻流動，讓享受公共服務(wù)成為普遍平等的權(quán)利，讓地方財政來源多樣化。追求這些，比單純追求房價的漲跌更能讓房價理性起來。否則，房價的大漲大跌，都會成為不能承受之重。

徐立凡（資深評論員）