昨天房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公布，從一些前瞻性數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場拐點隱現(xiàn)。
3月份70個大中城市住宅銷售價格，同比下降的有2個，比2月份增加1個，同比漲幅回落的有46個城市，比上月增加16個。3月份，同比漲幅在5%以內(nèi)的有26個，比2月份增加2個。由于二手房住宅價格注水成分較多，新建商品住宅的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對準確得多，從新建商品房住宅價格看，70個大中城市中，環(huán)比價格下降的有12個城市，持平的有8個城市。相對較為敏感的環(huán)比數(shù)據(jù)下降和持平的城市個數(shù)增加了6個，環(huán)比漲幅比2月份縮小的城市有29個。
這是調(diào)控政策效果積累后的成果，這樣的數(shù)據(jù)雖未必令人滿意，但價格拐點隱現(xiàn)，房價走穩(wěn)有了基礎(chǔ)。
最樂觀的看法是，新建商品房價格環(huán)比下降。環(huán)比持平、下降、漲幅縮小的有35家，占比一半。從同比來看情況顯然并不樂觀，雖然46個城市漲幅回落，考慮到去年上半年房地產(chǎn)價格處于歷史高位區(qū)域，定基較高的石家莊等城市依然處于歷史高位，說明一些三、四線城市的房價上升依然較瘋狂。
以上數(shù)據(jù)說明，中國的房地產(chǎn)調(diào)控從環(huán)比看起到了一定的作用，但地區(qū)性失衡的現(xiàn)象越來越突出，三、四線城市把其他地區(qū)的限購當作了擴張地盤的機會，他人之降價就是自己之漲價的機會。如果三、四線城市房價繼續(xù)上升，將導致工商業(yè)成本急速躥升，透支中國中西部地區(qū)未來經(jīng)濟發(fā)展的空間。因此，在著重調(diào)控一線城市的同時關(guān)注三、四線城市的逢低擴張，是未來調(diào)控工作的要點。
春江水暖鴨先知，投資品都有先行指標可供觀察。在房地產(chǎn)市場，成交量與商品房庫存這兩大重要指標，說明市場總體而言已經(jīng)轉(zhuǎn)向平淡，未來只存在短暫的結(jié)構(gòu)性投資機會。
成交量總體處于下行通道之中。3月是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)旺季，各城市交易量較2月有所上漲，但回暖乏力。中房指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月該機構(gòu)監(jiān)測的30個大中城市中，七成城市樓市成交量環(huán)比上漲，相比去年3月，則有近八成城市同比下跌。所監(jiān)測的重點城市同比全線下滑，總體下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，達到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。標志性的高房價城市出現(xiàn)拐點。中國房價第一高的溫州，今年一季度房地產(chǎn)市場降溫明顯，二手房成交量創(chuàng)下近三年來一季度交易量最低紀錄，呈現(xiàn)出“量跌價滯”的局面，新房銷售價格環(huán)比有所下降，有9宗土地相繼流拍。
作為投資品遵循的規(guī)律就是量在價先，成交量大幅下滑、現(xiàn)金流吃緊是市場價格松動的前兆。與去年下半年開始的調(diào)控、成交量下滑相對應，上市房企的現(xiàn)金流下降而庫存上升。統(tǒng)計顯示，按照申萬一級行業(yè)分類，截至4月11日，兩市已共計有84家上市房企公布了2010年年報。數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。另一組數(shù)據(jù)顯示，可統(tǒng)計的81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元，同比增長42.3%。81家上市房企中，69家的存貨出現(xiàn)不同程度的增長，其中，萬科、保利地產(chǎn)[14.34 0.00% ]、金地集團[6.76 -2.45% ]和招商地產(chǎn)[18.70 -1.84% ]的存貨分別增長了48%、83%、12%和27%。按照目前的形勢，房地產(chǎn)行業(yè)在未來半年將出現(xiàn)洗牌。
目前調(diào)控處于關(guān)鍵階段，拐點不明顯，成交量反復震蕩，2月下行后3月出現(xiàn)回暖，房價爭奪戰(zhàn)正酣。只要調(diào)控放松，房地產(chǎn)就會馬上成為抗通脹的重要投資品。另外還要注意的是要防數(shù)據(jù)失真，因為今年地方政府出臺的限價標準多是針對新建住房，而且把保障房也包括在內(nèi)了，因此，要明白未來房價數(shù)據(jù)與此前的房價數(shù)據(jù)范圍已不同。
