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今年4月14日和17日，國務院接連出臺針對房地產宏觀調控的新“國四條”和“國十條”。

新政一出臺，眾多媒體驚呼：史上房地產宏觀調控最厲害的一次，這種差異化的調控具有很明顯的“精確制導”作用。然而，新政出臺已經一個月，但全國房價依舊保持同比大幅上漲的態(tài)勢。5月12日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，2010年4月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.8％，其中新建住宅銷售價格同比上漲15.4％，商品住宅銷售價格上漲17.3％。顯然，密集的調控政策并沒有在調控房價方面發(fā)揮立竿見影的效果。人們不免擔心政府出臺號稱史上最厲害的一系列組合拳，是不是還會像過去那樣“空調”呢？

事實上，房地產宏觀調控歷來不是一蹴而就的，而且我國房地產業(yè)發(fā)展到今天，調控的難度也是越來越大。

首先，房地產業(yè)的地位作用還沒有其他產業(yè)來替代。盡管這幾年房價上漲過快，大家也意識到這并不是一件好事，但是房價上漲不僅帶動房地產市場的繁榮，還拉動鋼鐵、水泥、建材、家電、裝潢等相關產業(yè)發(fā)展，從而拉動整個經濟的發(fā)展。如果房價下降，勢必造成房地產市場萎縮，從而影響整個經濟的發(fā)展，然而從目前來看還沒有其他產業(yè)來替代房地產業(yè)。

其次，地方政府對房地產業(yè)“情有獨鐘”。金融危機之后政府采取了房地產的刺激政策，房地產業(yè)幾乎在短短的一年半的時間從衰退、蕭條到復蘇、繁榮，把經濟周期的四個階段都走完了，房地產業(yè)在“保增長”中功不可沒，尤其是中小城市的地方政府從中大受啟發(fā)，經濟要發(fā)展就是舊區(qū)搞改造，新區(qū)搞開發(fā)，這樣有助于加快經濟發(fā)展和改變城市面貌，可謂一舉兩得。已經嘗到甜頭的地方政府，豈肯輕言放棄房地產。

第三，銀行業(yè)對房地產業(yè)“疼愛有加”。這幾年房地產的銀行貸款逐年增長，2009年更是創(chuàng)出歷史新高，銀行業(yè)對房地產業(yè)從來沒有吝嗇過。國家在金融危機中啟動的四萬億投資中，盡管有關部門言辭確鑿聲明沒有一分錢流入房地產，但從實際情況來看，并非如此，曲線進入的有之，變相進入的有之。

最后住房保障滯后。盡管中央政府十分重視住房保障，但在老百姓的眼里總感到是“雷聲大雨點小”。住房保障在我國已有十多年的歷史，總體來說推進速度比較緩慢，覆蓋面也非常有限。隨著城市房價節(jié)節(jié)攀升，低收入住房困難家庭的矛盾更加突出，政府的壓力也越來越明顯。

那么，涉及面最廣、力度最大、影響最深遠的一次房地產調控真的是否“空調”呢？我們希望這些擔心是杞人憂天。這是因為：

第一，從社會層面來看，房地產業(yè)的角色從保增長轉到保民生。從經濟理論上講，在解決住房問題時，居民對市場的依賴程度與家庭收入息息相關。家庭收入水平越高，對市場的依賴程度就越高，住房就越接近于私人物品；反之，依靠政府優(yōu)惠、政府扶持的程度就越高，住房就越接近于公共物品。如今，房價上漲使得越來越多的人買不起本地房，上海人只能到嘉興去買房，嘉興人只能到小縣城去買房，縣城的人只能跑到小鎮(zhèn)上去了。住房的公共屬性要求房地產從保增長轉到保民生。

第二，從市場角度來看，市場供求關系由原來的供不應求到目前基本平衡，根據上海網上房地產的數據顯示，進入5月份以來，上海住宅可供面積一直保持在500萬㎡以上，比去年最低水平的400多萬㎡增長了20%左右。

第三，從價格因素來看，房價調整只是時間問題。5月5日恒大地產在其業(yè)績發(fā)布會上宣布，該公司全國樓盤從5月5日起作出8.5折“讓利”促銷的決定。盡管其他開發(fā)商還在訂立價格同盟，但是既然第一張多米諾骨牌已經倒下，其他的牌還能不倒嗎？2008年，萬科曾經在房地產宏觀調控后率先降價，之后半年時間內，其余大小房地產開發(fā)商開始跟進，繼而引發(fā)全國性的降價潮，并一度導致降價高峰地區(qū)如深圳等地出現(xiàn)退房斷供。

第四，從銀行角度來看，具備相當承壓能力。目前，已經有不少銀行完成了壓力測試，并且開始陸續(xù)發(fā)布銀行壓力測試結果。從已經公布結果的銀行來看，普遍能承受房價下跌三成。民生銀行行長洪琦甚至還稱，即使房價下降四成，仍不會影響該行資產質量。

由此可見，我國房地產市場將進入理性的調整期。(作者系上海社科院房地產研究中心研究員)