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北京樓價新政出臺后，房地產(chǎn)市場銷量出現(xiàn)下降。成交量下滑的解釋有多種，不論哪種解釋，成交量下降（特別是短期）都無法推斷出，樓價今后會下降甚至長久性地下降，對于北京樓價新政的評估也不能過于樂觀。有媒體報道稱，“樓價經(jīng)過政策調(diào)整適應(yīng)期后，可能出現(xiàn)‘報復(fù)性’反彈。”（5月7日《新京報》）

火 爆的房地產(chǎn)市場換來報復(fù)性的政策打壓，也許這是當(dāng)前樓市最準(zhǔn)確最直接的概括。雖然北京的政策出臺是否會成為地方政府樓市調(diào)控的政策風(fēng)向標(biāo)，還需要時間來檢驗。分析北京的政策，如果說還留有什么余地的話，就是每條管制之后，沒見具體的懲罰措施。而北京樓市已經(jīng)處于“高燒”階段，不下“猛藥”降不了溫。

據(jù)北京一位從事投資置業(yè)顧問分析，房地產(chǎn)新政提高首付比例與銀行利率后，把大量從銀行貸款的買房戶拒之門外。但以2009年末公布的11家上市銀行為例，房貸占了個人貸款的百分之七八十。政策觀望期結(jié)束后，銀行怎么可能讓“錢躺在金庫里睡大覺”，必須尋找贏利出路，從而推動房市轉(zhuǎn)暖。

有人說，一個月前的樓市是開發(fā)商不降價，而現(xiàn)在的樓市是看房人不談價。無論樓價是否在下降？下降多少？一旦缺乏后續(xù)調(diào)控政策，沒有從根本上解決土地財政、房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上漲、市場供應(yīng)量嚴(yán)重不足等關(guān)鍵性問題，樓價經(jīng)過政策調(diào)整適應(yīng)期后，可能出現(xiàn)報復(fù)性反彈。

有一點大家都能感受到，就是市場正在強(qiáng)勢修補(bǔ)被投機(jī)炒作嚴(yán)重扭曲的價格體系，推動著樓價回歸到應(yīng)有的價位。從以往幾次樓市震蕩的經(jīng)驗看，市場總首先是先出現(xiàn)交投清淡，買賣雙方展開拉鋸戰(zhàn)，然后市場風(fēng)向出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，主動權(quán)向買方轉(zhuǎn)移，接著樓價才會開始大幅下挫。這個過程一般會持續(xù)一到三個月左右。北京等地半個月時間新盤間隔就出現(xiàn)了松動，是不是意味著樓價拐點已經(jīng)出現(xiàn)了呢？

有關(guān)機(jī)構(gòu)在對北京和上海部分市民以及開發(fā)商的抽樣調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，兩地大多數(shù)人并不認(rèn)可樓市拐點的到來。他們給出的理由是，的確有著強(qiáng)大的潛在購買力在支撐著目前的樓價，而供給卻有限。中短期內(nèi)，北京和上海住宅供給缺口巨大，長期總供給偏緊，供給不足，從而導(dǎo)致北京和上海未來樓價仍將高位運行。

樓市為什么愈打愈強(qiáng)，用行業(yè)規(guī)律來分析：去年12月與今年2月，北京、上海、深圳、重慶等一線城市新增存款增量創(chuàng)歷史新高；2009年全年到2010年4月，整個樓市都處于供不應(yīng)求的狀態(tài)下，恐慌性購買也是樓市高位運行的一個重要因素；土地價格的高漲，造成的成本推動因素所致。至于炒房者、人民幣升值以及通貨膨脹總體來說，對樓市有一定的影響，但不是構(gòu)成一線城市樓市上漲的主要因素。

應(yīng)該說，此次樓市調(diào)控對炒房者的打擊是致命的，有相當(dāng)一部分投機(jī)需求會被擠出，但是這會改變供需關(guān)系嗎？回答是否定的。眾所周知，有很大一部分真正有買房需求的人是被炒房者擠出了市場，迅速升高的樓價讓他們無力進(jìn)場。因此，當(dāng)炒房者被政策擠出后，房價會發(fā)生震蕩整理，但當(dāng)樓價趨于理性之后，真正的住房需求就會進(jìn)場，此時的市場關(guān)系仍然會是供不應(yīng)求，樓價不存在大降的基礎(chǔ)。

決策層出臺“新國十條”目的是要遏制房價過快上漲，要打擊樓市投機(jī)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，不是要打壓樓價。不過，與2008年相比，政策出臺的背景已發(fā)生改變。目前，房地產(chǎn)仍是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，資金鏈就是開發(fā)商的生命線。因此，此次調(diào)控與當(dāng)年同樣用的都是收緊銀根的辦法，矛頭指向是開發(fā)商和炒房者，但如今背景已變。2008年樓價大跌，2009年樓價大漲，一邊調(diào)控一邊漲價已經(jīng)使很多開發(fā)商和炒房者“心理非常成熟了”。

當(dāng)前，在實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的背景下，過剩的資本重返房地產(chǎn)，只是一個時間問題——股市泡沫也稀釋不了資本重返房地產(chǎn)的決心。因為樓市泡沫雖然也屬于虛擬經(jīng)濟(jì)范疇，但與股市泡沫相比，前者畢竟要“實體”一些，加之住房是人們的“基本需求”，從資金的安全性考慮，房地產(chǎn)成為投資對象的理由更為充分。從這一點看，樓價報復(fù)性反彈并非空穴來風(fēng)。