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連日來(lái)，樓市調(diào)控重拳頻出，且目標(biāo)直指投機(jī)型購(gòu)房。繼將二套房首付比例提高到50%后，國(guó)務(wù)院又發(fā)出通知，要求商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。并要求財(cái)政部、稅務(wù)總局加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策。

自2003年以來(lái)，中央出臺(tái)了多少樓市調(diào)控政策，數(shù)都數(shù)不清了。但歷年的調(diào)控政策，基本上對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)沒(méi)有起到實(shí)質(zhì)性的效果。這一次仍會(huì)如此嗎？回答這個(gè)問(wèn)題，首先需要弄清楚推動(dòng)房?jī)r(jià)暴漲的原因是什么。如果說(shuō)前些年房?jī)r(jià)上漲主要還是有自住型的剛性需求在起作用的話，那么最近的房?jī)r(jià)走勢(shì)極大程度是由炒房所導(dǎo)致的。理由很簡(jiǎn)單，在目前的高房?jī)r(jià)之下，租金收益和房?jī)r(jià)早已不成比例，買得起房且用于自住的購(gòu)房者應(yīng)該差不多都已經(jīng)買房了，敢于搏擊目前高房?jī)r(jià)的，大多數(shù)是投機(jī)客。此外，寬松的銀行信貸政策也是炒房盛行的助推器。這是立足于市場(chǎng)本身的兩點(diǎn)基本判斷。由此反觀目前的政策，提高二套房首付比例和按揭利率，可以認(rèn)為是針對(duì)炒房的精確打擊行動(dòng)。

政策效果能否很快顯現(xiàn)，取決于三個(gè)因素：第一，遏制炒房的政策是否會(huì)得到有效執(zhí)行；第二，中央政府如何判斷房?jī)r(jià)下跌對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)可能產(chǎn)生的影響；第三，地方政府是否會(huì)有消解性的政策出臺(tái)。先看第一點(diǎn)，目前的政策是國(guó)務(wù)院繞過(guò)相關(guān)部委和地方政策直接出臺(tái)的一刀切政策，短期內(nèi)對(duì)這些政策的執(zhí)行是剛性的，銀行和地方政府沒(méi)有回旋的余地；第二，在住房成為一個(gè)炒作工具的事實(shí)之下，房?jī)r(jià)下跌，不會(huì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有太大的實(shí)質(zhì)性影響——中國(guó)股市從6124點(diǎn)跌到1664點(diǎn)，產(chǎn)生了所謂“經(jīng)濟(jì)崩盤”的后果了嗎？只不過(guò)是財(cái)富的重新分配而已。而房?jī)r(jià)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)暴漲，長(zhǎng)期內(nèi)則必定會(huì)產(chǎn)生災(zāi)難性后果，相信在這一點(diǎn)上，中央政府的判斷是清晰的，不會(huì)為利益集團(tuán)種種聳人聽(tīng)聞的言論所左右；第三，地方政府不愿意房?jī)r(jià)下跌，這會(huì)影響地方政府的賣地收入，但地方政府可打的牌并不多，無(wú)非是減少土地供應(yīng)而已，可是被炒家囤積的房源在完成充分換手之前，減少土地供應(yīng)是不會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果的。即便這些政策效果不明顯，對(duì)中央政府來(lái)說(shuō)，打擊炒房還有住房保有稅、住房轉(zhuǎn)讓的高額所得稅、加大土地供應(yīng)等三類政策工具可供選擇。最近政策面頻繁傳出的消息表明，這些政策有望進(jìn)入試點(diǎn)階段。

對(duì)于市場(chǎng)上的炒家來(lái)說(shuō)，不應(yīng)該抱怨目前的政策太過(guò)無(wú)情。在長(zhǎng)期內(nèi)，市場(chǎng)是有效的，脫離了基本面的房?jī)r(jià)暴漲態(tài)勢(shì)不可能持續(xù)。事實(shí)上，盡管前一段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是烈火烹油一般，但地產(chǎn)股的走勢(shì)在四月初已經(jīng)開(kāi)始小幅下調(diào)，這表明市場(chǎng)本身已經(jīng)有自我調(diào)整的需求了。這一點(diǎn)，廣大的炒家們就沒(méi)有注意到嗎？