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聚焦3 現(xiàn)行土地招拍掛制度催生“地王”？

萬達集團董事長王健林認為各地頻現(xiàn)“地王”與現(xiàn)行的土地招拍掛制度關(guān)系密切。他說：“現(xiàn)在實行的招拍掛土地出讓方式是房價高的根本原因，要遏制高房價，需要改變目前的土地出讓方式。”

2002年，國土部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，我國正式實施土地“招拍掛”(招標(biāo)、拍賣、掛牌)制度。此舉通過引入市場競爭機制，在很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題，制度創(chuàng)新意義不容否認。但多年的實踐表明，“招拍掛”制度的執(zhí)行偏差和“副作用”也同樣不容忽視。

根據(jù)國土部的統(tǒng)計，2009年全國商品房用地出讓交易中，采用招標(biāo)方式的占2%，而根據(jù)“價高者得”原則確定買家的出讓方式——拍賣和掛牌，則分別占交易地塊總數(shù)的18%和80%。

王健林表示，實行招拍掛制度以前的15年，我國的房價平均年增長率為5.1%，低于收入增長和GDP增長。獲取土地渠道容易，有資源、有關(guān)系就能夠批到地。雖然可能有腐敗在里面，但房價還是比較低。從真正開始實行土地招拍掛制度，土地從一個渠道供給，價高者得。從2004年到2010年的6年間，平均房價每年上漲10%左右，漲幅是10多年前的3倍左右。遏制腐敗的效果是達到了，規(guī)范市場的目的也達到了，但產(chǎn)生的副作用是土地價格一再推高。

國土資源部土地利用管理司司長廖永林并不贊同，“招拍掛”方式導(dǎo)致地價上漲，“價高者得”的獲得方式致使地價上漲推高房價的觀點。廖永林認為，地價上漲的主要原因是拿地開發(fā)商對未來房價上漲的過高預(yù)期。

中國人民大學(xué)土地管理系教授林增杰認為，可以對現(xiàn)行的土地招拍掛制度進行改革，采用“捆綁限價”模式，即明確出讓土地中保障性用房的比例和價格，在此基礎(chǔ)上進行“招拍掛”，開發(fā)完成后由政府按約定的數(shù)量和價格向開發(fā)商回收保障性用房；或者“分類出讓”模式，將普通住房和高檔住房用地“區(qū)別對待”，分別采用不同的“招拍掛”模式。對高檔公寓等用地采用“價高者得”模式，但對保障房和普通住宅建設(shè)用地進行“綜合評標(biāo)”，綜合地價、房價、戶型、面積等多種指標(biāo)，選出適合普通消費需求的開發(fā)商。

經(jīng)濟學(xué)家厲以寧也提出“土地出讓房價低者得”的方式。在土地競拍中，政府先確定房屋面積和地價，然后讓開發(fā)商競拍，在同等質(zhì)量的情況下，誰的房價低就把土地賣給誰，并由專門機構(gòu)來檢查質(zhì)量。這樣，既可壓縮開發(fā)商的暴利空間，也可以改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。