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我國城市住宅價格出現(xiàn)暫時過快增長的原因

2007―2008年政策調(diào)控過度。2007―2008年，國家從存款利率、信貸、貨幣政策等諸方面齊下手遏制房地產(chǎn)投資的過快增長，使2008年的樓市一片哀聲。恰逢此時，世界金融危機(jī)爆發(fā)，外需猛然剎車，中國經(jīng)濟(jì)遇到了前所未有的風(fēng)險。為了拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家不得不在2008年底快速出臺促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的各種優(yōu)惠政策，許多地方政府又出臺了更為優(yōu)惠的鼓勵房地產(chǎn)投資政策，為住宅消費(fèi)下了猛藥。2008年下半年股市行情急轉(zhuǎn)直下，許多游資很快把資金轉(zhuǎn)而投向商品住宅市場，一時商品住宅市場供不應(yīng)求，引起價格過快增長。土地市場亦然，一方面開發(fā)商有了寬松的信貸政策支持，擁有大量購置土地的資本，另一方面又有政府在付款和開發(fā)進(jìn)度方面的優(yōu)惠政策。需求猛增，價格飛漲的商品住宅市場給了開發(fā)商前所未有的信心和動力，開發(fā)商搶地，推高地價，地王頻出又推高了房價。

國家稅收監(jiān)管不力。土地增值稅是一種有力的調(diào)控手段，階梯式的土地增值稅可以起到減弱開發(fā)商牟取暴利的作用。但是由于土地增值稅在征收過程中的復(fù)雜性，可操作性有一定難度。所以，大部分開發(fā)商只是在支付了1%的預(yù)征稅后，很隨意規(guī)避了清算，致使大量土地增值稅被開發(fā)商占有。在房地產(chǎn)其他稅收方面，由于稅務(wù)監(jiān)管力度不足，不同程度存在簡化收取方法的情況。這些情況都是造成開發(fā)商漠視國家利益，千方百計牟取暴利，竭盡全力推高房價的原因。政策調(diào)控過度和監(jiān)管不力給投機(jī)炒地和投機(jī)炒房提供了溫床，投機(jī)炒地和投機(jī)炒房是我國城市商品住宅價格出現(xiàn)暫時過快增長的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

當(dāng)前政策調(diào)控下城市商品住宅價格走勢

政府處于兩難境地。2009年房價增長過快，出于民生考慮，政府如不采取調(diào)控政策，即使房地產(chǎn)市場不會崩盤，也會滋生出與房地產(chǎn)市場崩盤一樣棘手的社會問題。城市商品住宅的價格漲勢必須調(diào)控到理性軌道上來。但是調(diào)控政策是一把市場經(jīng)濟(jì)的雙刃劍，其本質(zhì)是違反價值規(guī)律和市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。一旦過度就會使房地產(chǎn)業(yè)走向倒退，政府處于兩難境地的情況下，在出臺新的調(diào)控政策過程中一定會采取循序漸進(jìn)的辦法來實現(xiàn)調(diào)控目的，總體目標(biāo)是一線城市要壓，二、三線城市要控，四線城市要幫。從而實現(xiàn)溫總理指出的遏制部分城市房價過快增長，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)為國民經(jīng)濟(jì)的科學(xué)健康發(fā)展提供可靠保障。

城市商品住宅的近期走勢。根據(jù)政府對房地產(chǎn)市場的態(tài)度，可以大概判斷出全國商品住宅價格的走勢，一線城市和部分高漲的二線城市商品住宅價格平均水平會在較短時間內(nèi)有所下降，但下降幅度有限，因為這些城市的吸附力和利好態(tài)勢對房價下降趨勢有較大的抗性。這些城市房價要實現(xiàn)平穩(wěn)下降，政府一定會對個別上漲不合理被炒作的區(qū)域下猛藥，促使這些區(qū)域的樓市價格回歸理性。但處于城市核心部位的樓市和定價相對合理的區(qū)域房價會保持平穩(wěn)或微增，大部分二、三線城市的商品住宅平均價格會保持在現(xiàn)有水平，四線城市的房價會保持理性上漲。這也是政府本次宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的根本目的所在。

房價的理性上漲率應(yīng)該在什么水平，筆者認(rèn)為：房價的增長率與GDP增長率應(yīng)該在同一水平。說得專業(yè)一些，房價理性增長率應(yīng)該是城市GDP增長率中對提升城市功能、改善城市品質(zhì)（包括對城市環(huán)境保護(hù)的投入）的投資所占比重加上正常的通脹率。按目前情況大致分析應(yīng)該是 6%―8%的水平。也就是說我國的城市住宅在20年以后的理性價格應(yīng)該是目前的2.5―3倍左右。（作者系中鐵房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理）